Từ kỳ vọng đến ảo vọng
Một trong những "nút thắt" lớn nhất mà CTCP Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) hiện phải đối mặt chính là nghĩa vụ trả hơn 2.882 tỷ đồng cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, liên quan đến dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển (Nhà Bè cũ, nay thuộc TP.HCM). Đây không chỉ là khoản tài chính khổng lồ, mà còn là "bóng đen" đeo bám QCG suốt nhiều năm qua.
Phước Kiển là dự án đáng chú ý nhất của Quốc Cường Gia Lai về quy mô cũng như những lùm xùm kiện cáo trong thời gian dài.
Trước đó vào tháng 3/2017, Quốc Cường Gia Lai và CTCP Đầu tư Sunny Island (pháp nhân liên quan đến Vạn Thịnh Phát) đã ký hợp đồng hứa mua hứa bán dự án Bắc Phước Kiển. Theo hợp đồng, Sunny Island sẽ phải chuyển cho QCG số tiền 4.800 tỷ đồng, tuy nhiên, mâu thuẫn xảy ra khi Sunny Island chỉ giải ngân đến 2.882 tỷ đồng thì dừng lại.
Trước động thái của Sunny thì sau khi quá hạn chuyển tiền, QCG đã nộp đơn khởi kiện lên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) vào cuối năm 2020 để giải quyết tranh chấp. Mong muốn của QCG là trả lại toàn bộ 2.883 tỷ đồng đã nhận từ Sunny Island, đổi lại phía Sunny Island phải chuyển nhượng lại toàn bộ phần đất đã nhận.
Tháng 5/2023, VIAC đã phán Quốc Cường Gia Lai thắng kiện, không phải hoàn trả khoản tiền đã nhận. Tuy nhiên, khi vụ án Trương Mỹ Lan bị khởi tố, Tòa án nhân dân TP.HCM đã hủy phán quyết của VIAC và buộc Quốc Cường Gia Lai phải hoàn trả 2.882 tỷ đồng để nhận lại quyền sở hữu dự án Phước Kiển. Doanh nghiệp đồng ý trả tiền đã nhận.
Đây là con số lớn so với QCG, việc bố trí dòng tiền trả nợ sẽ là thách thức với doanh nghiệp, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi – chủ yếu là bất động sản đang gặp khó khăn.
Để trả nợ cho Sunny Island, Quốc Cường Gia Lai phải thoái vốn mảng năng lượng, thuỷ điện, xử lý hàng tồn kho, phát triển dự án Marina Đà Nẵng.
Gánh nặng này cũng đè lên vai ông Nguyễn Quốc Cường kể từ khi đảm nhận vị trí Tổng Giám đốc (tháng 7/2024). Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, ông Cường cho biết, thời điểm 2016 - 2017, khi quyết định bán dự án Phước Kiển cho Sunny Land với giá trị khoảng 2.882 tỷ đồng, lãnh đạo kỳ vọng số tiền đó sẽ giúp cho công ty phát triển mạnh trong giai đoạn 2017 - 2020. Tuy nhiên, do nhiều biến động, điều đó đã không thành hiện thực.
"Và rồi điều này lại trở thành khó khăn cho Quốc Cường Gia Lai. Chúng tôi đã phải "trả giá" rất nhiều tại dự án Phước Kiển này", ông Cường bộc bạch.
Để trả nợ cho Sunny Island, CEO Quốc Cường Gia Lai cho biết buộc phải thoái vốn mảng năng lượng, thuỷ điện, xử lý hàng tồn kho, phát triển dự án Marina Đà Nẵng. Tổng doanh thu dự kiến đưa về khoảng 3.000 tỷ đồng.
Về phương án trả nợ, công ty sẽ trả góp bắt đầu từ quý III/2025 và kết thúc chậm nhất vào quý II/2027.
Theo báo cáo tài chính soát xét bán niên 2025, ngày 5/6, công ty đã thanh toán 100 tỷ đồng và ngày 3/7, công ty đã thanh toán tiếp 500 tỷ đồng cho Cục thi hành án dân sự TP.HCM. Như vậy hiện Quốc Cường Gia Lai đã thanh toán tổng cộng 600 tỷ đồng cho bà Trương Mỹ Lan.
5.400 tỷ đồng "đắp chiếu" chờ chuộc dự án Bắc Phước Kiển
Tại báo cáo tài chính soát xét bán niên 2025 cũng thể hiện rõ chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn của doanh nghiệp lên tới 5.401,5 tỷ đồng (chiếm 62,2% tổng tài sản). Số tiền này đều nằm tại dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển, gồm các khoản tiền đền bù đất, chi phí tư vấn, thiết kế, san lấp mặt bằng...
Đáng nói, đây cũng là yếu tố khiến kiểm toán nêu vấn đề và nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của công ty.
Đơn vị kiểm toán nêu rõ, tại thuyết minh số 41.2 "Thông tin về hoạt động liên tục", tại ngày 30/6, tổng tài sản ngắn hạn của Quốc Cường Gia Lai là hơn 1.844 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn là gần 3.815 tỷ đồng. Trong đó chủ yếu là khoản nợ hơn 2.782 tỷ đồng mà Quốc Cường Gia Lai phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận theo hợp đồng Hứa mua, hứa bán dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bị cáo Trương Mỹ Lan theo bản án Phúc thẩm số 1125/2024/HS-PT của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TPHCM.
"Điều này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Quốc Cường Gia Lai", đơn vị kiểm toán nhấn mạnh.
Phía QCG khẳng định, đã nhận biết vấn đề này và đã lên kế hoạch kinh doanh, kế hoạch dòng tiền trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Ban lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai tin tưởng công ty vẫn đảm bảo thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn và duy trì khả năng hoạt động liên tục trong tương lai.
Hiện tại, toàn bộ hồ sơ đền bù đất, giải phóng mặt bằng đã bàn giao cho Sunny Island nêu trên đang được cơ quan thi hành án lưu giữ. Nếu hoàn trả đủ số tiền hơn 2.882 tỷ đồng thì Quốc Cường Gia Lai sẽ được nhận lại toàn bộ các hồ sơ đền bù đất, giải phóng mặt bằng cùng giấy tờ liên quan của dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, ông Nguyễn Quốc Cường cho biết, dự án Phước Kiển có quy mô lớn so với khả năng hiện tại của công ty (gần 100 ha đất) nên công ty sẽ kêu gọi đầu tư chung.
"Quy mô dự án này lớn so với khả năng hiện tại, QCG khó có thể tự triển khai. Ở khu Nam Sài Gòn, đây là dự án duy nhất còn sót lại. Với quy mô 100 ha, dự án sẽ có khoảng 1,5 triệu m2 sàn, bằng khoảng 50% khu Phú Mỹ Hưng. Nhưng nên nhớ, Phú Mỹ Hưng mất khoảng 30 năm để lấp đầy như hiện tại.
Trong khi, Quốc Cường Gia Lai luôn muốn đảm bảo vệ tỷ lệ lấp đầy thay vì bán dự án bằng mọi giá gây lãng phí như nhiều chủ đầu tư hiện nay", ông Cường nói.
Về tình hình kinh doanh, nửa đầu năm 2025, Quốc Cường Gia Lai ghi nhận doanh thu hơn 242 tỷ đồng, gấp 4 lần so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 10 tỷ đồng, cải thiện so với mức lỗ hơn 16 tỷ đồng. Tuy nhiên, những con số này đều cách rất xa kế hoạch đề ra của công ty, khi mới hoàn thành 12% mục tiêu doanh thu và 7% chỉ tiêu lợi nhuận.
Dù có lãi trở lại nhưng trong nửa đầu năm 2025, Quốc Cường Gia Lai vẫn ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm gần 113 tỷ đồng so với cùng kỳ âm gần 9 tỷ đồng.
Vay tiền ngân hàng mua nhà, nhất định phải ghi nhớ rõ 6 điều này