Đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản được Bộ Xây dựng nêu trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến.
Mục tiêu của đề xuất được Bộ Xây dựng nêu là để hạn chế đầu cơ và kiểm soát giá nhà. Nhưng xét về khả năng thực hiện và hiệu quả chính sách, các chuyên gia tài chính đánh giá đề xuất này khó có thể thực hiện.
Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Ngân hàng Nhà nước quy định rõ: chỉ Ngân hàng Nhà nước mới có thẩm quyền ban hành và giám sát các chỉ tiêu an toàn tín dụng như hệ số rủi ro, tỷ lệ an toàn vốn, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm,…Các ngân hàng thương mại hoạt động trong khuôn khổ đó, chịu sự giám sát của Ngân hàng Trung ương, không phụ thuộc vào chỉ đạo hành chính của bộ, ngành khác.
Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng, chính quyền không được phép can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng này chịu sự kiểm soát của Ngân hàng Trung ương thông qua các chỉ tiêu an toàn tín dụng. Việc can thiệp như vậy vừa vi phạm luật, vừa không phù hợp với hiến pháp, cụ thể là quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.
"Hơn nữa, việc phân định nhà nào là nhà thứ nhất, nhà nào là nhà thứ hai là vô cùng khó khăn. Chính quyền không thể làm được, và các ngân hàng thương mại lại càng không thể thực hiện, bởi đây không phải là nhiệm vụ của họ...Hiện trên thế giới, không có quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay bất động sản. Vì vậy, biện pháp siết cho vay mua nhà thứ hai là không ổn và không phù hợp với thông lệ quốc tế", ông Nghĩa khẳng định.
Cùng quan điểm TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng cũng nhận định đề xuất của Bộ Xây dựng đang can thiệp vào thị trường vốn của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Nếu các chính sách không nằm trong định hướng chung, có thể gây ra những tác động không tốt và gây bất cập, bởi thị trường BĐS và thị trường tìa chính - tín dụng cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn. Trong khi đó BĐS là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng, cần tôn trọng nguyên tắc kinh tế thị trường.
Theo ông Đinh Thế Hiển: "Hiện ngân hàng quyết định mức vay theo sản phẩm và khả năng trả nợ của người vay, đó là cơ chế thị trường vốn. Nếu ngân hàng buông lỏng thẩm định tín dụng, đó là trách nhiệm của ngân hàng, nhà nước phải quản lý. Thay vì đưa ra luật lệ mới, chúng ta cần làm rõ, giám sát và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện có của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng thương mại. Nếu chính sách siết tín dụng như Bộ Xây dựng đề xuất có hiệu lực sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS, do thị trường đang khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở".
Còn theo PGS-TS Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế Quốc dân, cũng cho rằng việc giới hạn tỉ lệ cho vay sẽ giúp hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được những nhà đầu cơ không dùng vốn vay. Những ngân hàng phụ thuộc nhiều vào cho vay bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn. Vì vậy, hành vi đầu cơ găm giữ, thổi giá bất động sản khó bị chặn khi mức sinh lời cao.
Thay vì chỉ tập trung siết tín dụng vay mua nhà thứ 2, S Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, muốn đạt được cái lợi dài hạn về giá nhà chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện chứ không chỉ ưu tiên các giải pháp phần ngọn.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh và lo ngại việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm, sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu doanh nghiệp. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.
Để giảm giá nhà, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc thúc đẩy nhanh thủ tục, giúp giảm chi phí tài chính gián tiếp. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất với giá hợp lý, thực hiện đền bù giải tỏa nhanh chóng giúp kéo giảm chi phí.
Ngoài ra ông Phúc cho rằng các ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hợp lý với các doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá bình dân, thay vì áp dụng mức lãi suất chung cho mọi phân khúc. Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Phúc nhìn nhận doanh nghiệp đã thực hiện nhiều giải pháp để tiết giảm chi phí và cũng giảm mức lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 10%, song đây chỉ là những biện pháp ngắn hạn, đòi hỏi phải có những giải pháp căn cơ hơn cho cả thị trường bất động sản.