Tăng giá mạnh
Tại hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức”, diễn ra ngày 19/11, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, TPHCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, đặc biệt trong tư duy quy hoạch và quản trị không gian phát triển.
Việc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được xem là xương sống của chiến lược đô thị mới, hướng tới giải bài toán ùn tắc, mở rộng không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống trong dài hạn. Khi đô thị mở rộng, nhu cầu sống gần các trục giao thông công cộng sẽ hình thành các cực phát triển mới, tạo nền tảng cho TPHCM trở thành siêu đô thị đúng nghĩa.
Hầu hết dự án dọc tuyến metro số 1 đều tăng giá mạnh trước và sau khi tuyến này đưa vào vận hành. Ảnh: Duy Anh.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TPHCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo.
Ông Kiệt dẫn nghiên cứu của CBRE cho thấy, hầu hết dự án dọc tuyến metro số 1 đều tăng giá mạnh trước và sau khi tuyến này đưa vào vận hành, với mức tăng từ khoảng 1,5 đến 3 lần. Một số dự án như The Vista An Phú, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp cao hơn 2,5-3,5 lần so với thời điểm mở bán.
CBRE đánh giá, việc mở rộng địa giới đã đưa TPHCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân với không gian phát triển rộng, nhiều trung tâm đô thị mới và hạ tầng liên kết vùng, gồm Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro sẽ đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics.
Mô hình TOD được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ “dàn trải - phụ thuộc xe máy” sang “đô thị nén - kết nối metro”, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn.
Khi hạ tầng metro hoàn chỉnh, người dân dần chấp nhận sống xa trung tâm hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích và có khả năng khai thác cho thuê. Tuy nhiên, ông Kiệt lưu ý: Để TOD phát huy hiệu quả, cần đồng bộ hóa phương tiện công cộng kết nối giữa khu dân cư và các nhà ga nhằm giảm áp lực giao thông cá nhân.
7,8 tỷ USD từ TOD
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Theo ông, quỹ đất hai bên các tuyến metro cần có cơ chế pháp lý minh bạch, làm cơ sở cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.
Ông Sơn cho rằng, TPHCM và Hà Nội nhiều năm qua vẫn quy hoạch theo hướng đơn ngành: xây metro trước, còn phát triển đô thị tính sau. Trong bối cảnh TPHCM định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công tư trở nên cấp thiết. TOD không chỉ tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân mà còn tạo ra hệ sinh thái sống thân thiện, tiện lợi cho người đi bộ quanh các nhà ga.
TPHCM sẽ phân kỳ thực hiện TOD theo từng giai đoạn. Ảnh: Duy Anh.
Ở góc độ liên kết vùng, ông Sơn cho rằng tuyến Vành đai 4 - kết nối TPHCM với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải cần được quy hoạch như trục TOD - logistics khép kín. Nếu làm bài bản, tuyến này sẽ thúc đẩy phát triển đô thị - công nghiệp - cảng biển cho toàn vùng Đông Nam Bộ. Ngược lại, nếu thiếu đồng bộ pháp lý và cơ chế đầu tư, hạ tầng tỷ đô có nguy cơ trở thành gánh nặng cho địa phương và quốc gia.
Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó trưởng Phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cho biết, Nghị quyết 38 do HĐND TPHCM thông qua đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD trong thời gian tới.
Một số dự án như The Vista An Phú, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp cao hơn 2,5-3,5 lần so với thời điểm mở bán.
TPHCM sẽ phân kỳ thực hiện TOD theo từng giai đoạn. Trong những năm đầu, TPHCM triển khai 11 vị trí TOD thí điểm với quy mô 1.700 - 1.800 ha dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và Vành đai 3. Riêng khu vực Dĩ An cũ sẽ có cụm TOD rộng 420 ha với vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng.
TPHCM đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ phát triển mạng lưới metro dài 355 km, đồng thời huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng. Đây được xem là bước đi chiến lược giúp TPHCM giải quyết ùn tắc, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững trong những thập niên tới.