Trong hơn một thập kỷ qua, thị trường coworking tại Hà Nội đã trải qua một chu kỳ biến động rõ rệt: Từ giai đoạn tăng trưởng nóng, "mở là có khách", đến thời điểm hiện nay – khi bài toán trọng tâm không còn là mở rộng số lượng cơ sở, mà là chọn lọc mô hình, tái cấu trúc vận hành và kiểm soát dòng tiền.
Trao đổi với chúng tôi, bà Lê Thị Hồng Mến, Phó Giám đốc Lotus Hospitality - đơn vị quản lý, vận hành Tiktak Coworking nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi yếu tố sống còn không còn là tốc độ mở rộng, mà là chất lượng dịch vụ và sức bền tài chính.
Từ thời hoàng kim startup đến áp lực tái cấu trúc
Theo bà Mến, giai đoạn 2009 - 2015, cùng với làn sóng khởi nghiệp và dòng vốn FDI gia tăng mạnh, mô hình coworking tại Hà Nội phát triển gần như "thuận buồm xuôi gió". Khi đó, thị trường còn mới, nhu cầu thực tế tăng nhanh. Các startup cần tìm kiếm không gian linh hoạt, chi phí tối ưu; doanh nghiệp nước ngoài mới vào Việt Nam cần văn phòng đại diện tinh gọn, chuyên nghiệp mà không phải đầu tư dài hạn.
"Thời điểm đó có thể nói là cứ mở là thắng. Mô hình còn mới, nhu cầu thật sự có, lại tiết kiệm chi phí so với thuê văn phòng truyền thống", bà Mến cho biết.
Không chỉ dừng ở việc cho thuê chỗ ngồi, Tiktak còn tham gia đầu tư, rót vốn cho startup phù hợp, hình thành hệ sinh thái hỗ trợ khởi nghiệp khá sôi động.
Tuy nhiên, sau Covid-19, bức tranh đã thay đổi đáng kể. Xu hướng làm việc từ xa trở nên phổ biến, doanh nghiệp siết chặt ngân sách, còn startup – nhóm khách hàng từng chiếm tỷ trọng lớn đã thu hẹp quy mô hoặc chuyển sang các giải pháp tiết kiệm hơn. Không ít chuỗi coworking phát triển ồ ạt trước đó đã phải co cụm, thậm chí rời khỏi thị trường.
Coworking vận hành theo mô hình "mua sỉ – bán lẻ".
Khác với văn phòng truyền thống, bà Mến cho hay coworking vận hành theo mô hình "mua sỉ – bán lẻ": Thuê nguyên sàn dài hạn, đầu tư hoàn thiện nội thất, nhân sự, marketing, sau đó chia nhỏ và cho thuê linh hoạt theo tháng, quý hoặc năm.
Mô hình này kéo theo 3 áp lực lớn: Chi phí đầu tư ban đầu cao; thời gian hoàn vốn chậm; và tỷ lệ khách hàng "in – out" liên tục. Theo doanh nghiệp, tỷ lệ lấp đầy tối thiểu phải đạt 60% mới bắt đầu chạm điểm hòa vốn. Trong khoảng 1,5 năm đến 2 năm đầu thường chỉ để đạt cân bằng dòng tiền. Nếu năng lực tài chính không đủ mạnh, doanh nghiệp rất dễ "đứt gánh" trước khi có lãi.
Biên lợi nhuận của ngành cũng không quá cao. Mức khoảng 15% đã được xem là chấp nhận được để tái đầu tư và mở rộng. Điều này lý giải vì sao coworking không phải cuộc chơi dành cho các nhà đầu tư ngắn hạn.
Cuộc đua về chất lượng và hệ sinh thái
Một thay đổi quan trọng khác là định vị khách hàng. Nếu trước đây coworking gần như đồng nghĩa với startup, thì hiện nay nhóm khách hàng chính là doanh nghiệp FDI, SME và chuyên gia nước ngoài.
Thay vì phát triển đại trà, Tiktak đặt ra ba tiêu chí khi mở cơ sở mới: Khu vực phải có nhu cầu thực từ cộng đồng doanh nghiệp; Tòa nhà đạt tiêu chuẩn hạng A hoặc A+; Đảm bảo khả năng vận hành dài hạn, với hợp đồng thuê thường kéo dài khoảng 10 năm.
Tại Hà Nội, các cơ sở của doanh nghiệp tập trung ở những vị trí trung tâm như 25 Lý Thường Kiệt, 44 Tràng Tiền hay khu vực Hồ Tây. Đây đều là các địa chỉ có giá thuê cao, đòi hỏi nền tảng tài chính vững. Tuy nhiên, theo bà Mến, lựa chọn này phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu.
"Khách hàng của chúng tôi cần tối ưu chi phí vận hành tổng thể, chứ không phải tìm chỗ rẻ nhất. Họ cần một văn phòng chuyên nghiệp, đầy đủ lễ tân, phòng họp, không gian tiếp khách, phòng sự kiện… mà không phải tự đầu tư toàn bộ", Phó GĐ Lotus Hospitality nói.
Đặc biệt, với các doanh nghiệp nước ngoài mới khảo sát thị trường Việt Nam, việc đặt văn phòng tại tòa nhà hạng A ở trung tâm mang lại lợi thế về hình ảnh và uy tín. Địa chỉ giao dịch, môi trường làm việc và hệ thống dịch vụ đồng bộ góp phần tạo dựng niềm tin với đối tác.
Ngoài không gian làm việc, coworking còn cần xây dựng hệ sinh thái dịch vụ. Tại Tiktak, khách hàng được hỗ trợ kết nối pháp lý, kế toán, nhân sự, F&B, lưu trú; đồng thời tham gia workshop, hội thảo và các hoạt động cộng đồng định kỳ. Mục tiêu không chỉ là cho thuê diện tích, mà là vận hành một cộng đồng doanh nghiệp có tính liên kết.
"Chúng tôi không bán diện tích, mà bán trải nghiệm và giá trị kết nối", đại diện Lotus Hospitality nhấn mạnh.
Tại Tiktak, khách hàng được hỗ trợ kết nối pháp lý, kế toán, nhân sự, F&B, lưu trú; đồng thời tham gia workshop, hội thảo và các hoạt động cộng đồng định kỳ.
Sân chơi của những đơn vị đủ vốn và đủ bền
Nhìn về trung hạn, lãnh đạo Lotus Hospitality cho rằng thị trường sẽ tiếp tục thanh lọc. Những đơn vị không kiểm soát được tài chính, không duy trì được chất lượng dịch vụ hoặc chạy theo số lượng thay vì vị trí chiến lược sẽ khó trụ lại.
Trong 3 năm tới, doanh nghiệp dự kiến mở thêm 3–5 cơ sở, trong đó ít nhất hai địa điểm tại TP.HCM – thị trường được đánh giá năng động hơn Hà Nội. Tuy nhiên, chiến lược vẫn là "đi chậm, đi chắc", ưu tiên vị trí và thời điểm phù hợp thay vì tăng trưởng bằng mọi giá.
Theo doanh nghiệp, coworking là ngành "lấy công làm lãi". Nếu văn phòng truyền thống chỉ cần ký hợp đồng dài hạn, thì coworking phải liên tục duy trì KPI hàng tháng: Giữ chân khách hàng, bán mới chỗ ngồi, tổ chức hoạt động cộng đồng. Chất lượng dịch vụ quyết định trực tiếp đến tỷ lệ gia hạn và dòng tiền.
Sau một chặng đường dài, thị trường coworking Hà Nội không còn tăng trưởng nóng, nhưng đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Khi doanh nghiệp ưu tiên linh hoạt và tối ưu chi phí, mô hình này vẫn còn dư địa phát triển. Tuy nhiên, bà Mến cho rằng, đây không phải ngành dễ làm, bởi hai năm đầu có thể chưa sinh lời, và chỉ những đơn vị có vốn, có tầm nhìn và đủ kiên trì mới có thể đi đường dài.
Trong cuộc chơi mới, lợi thế không còn thuộc về người mở nhanh nhất, mà thuộc về người hiểu thị trường sâu nhất và đủ bền bỉ để đi đến cùng.