Sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
Tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ trọng tâm năm 2026 của Bộ Xây dựng diễn ra hồi tháng 12/2025, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cho biết Bộ sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm khơi thông thị trường.
Trong đó chú trọng đến việc nghiên cứu, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thúc đẩy phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, nhất là tạo nguồn cung cho nhà ở xã hội, góp phần cải thiện chất lượng sống cho người dân.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng nhìn nhận, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu.
Ảnh minh họa
Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản còn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; tiến độ triển khai nhiều dự án vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch.
Giảm chi phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, hộ gia đình, cá nhân sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.
Nghị quyết nêu rõ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, tính tiền và không cần làm thủ tục đề nghị miễn (trừ trường hợp được miễn theo thời hạn). Trường hợp được giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ thì không cần làm thủ tục đề nghị giảm.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau và trước khi chuyển mục đích.
Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên. Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Cho phép thu hồi đất khi đã thỏa thuận trên 75% diện tíchTheo quy định hiện hành, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất làm dự án thông qua ba cơ chế: Chuyển mục đích sử dụng đất, thỏa thuận và Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy nhiều dự án bị ách tắc vì không thể thỏa thuận đủ 100% diện tích đất, dù đã đạt được sự đồng thuận của phần lớn người dân.
Trên cơ sở đó, Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, cũng đã bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc giá và cộng đồng.
Ảnh minh họa
Đáng chú ý, trong đó có quy định các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Quy định mới này được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, giúp các dự án sớm được triển khai và tận dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Nhiều công trình được miễn giấy phép xây dựngVào tháng 12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Tuy nhiên, theo thông tin từ Bộ Xây dựng một số trường hợp về miễn giấy phép xây dựng có hiệu lực sớm từ 1/1/2026.
Theo đó, bộ luật đã mở rộng đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng với tổng cộng 8 trường hợp gồm:
Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.
Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.
Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.