Từ hai thương vụ trái chiều của Phát Đạt

Ở thương vụ đầu tiên được công bố ngay đầu năm, Phát Đạt thiết lập thành công quan hệ hợp tác với Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1. Theo cấu trúc giao dịch, Phát Đạt chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản, đồng thời thu về dòng tiền thực (trên 1.900 tỷ đồng cho đợt 1) ngay từ giai đoạn đầu hợp tác. Trong khi đó, doanh nghiệp này vẫn giữ lại 20% cổ phần để tiếp tục tham gia phát triển và kiểm soát chất lượng dự án.

Với thương vụ trên, Phát Đạt không rút lui khỏi dự án, mà chọn mô hình chia sẻ quyền sở hữu và nguồn lực vốn vốn phổ biến tại các thị trường trưởng thành như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore. Theo đó, hiệu quả sử dụng vốn được đặt cao hơn việc nắm giữ toàn bộ tài sản.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đã và đang đối mặt với áp lực thanh khoản, cấu trúc này cho thấy một cách tiếp cận đáng chú ý. Phát Đạt chủ động giải phóng nguồn lực từ dự án đã đạt độ chín để củng cố bảng cân đối tài chính, đồng thời vẫn duy trì vai trò phát triển nhằm bảo đảm tính nhất quán của sản phẩm. Quan trọng hơn, việc hợp tác thành công với một tập đoàn Nhật Bản nổi tiếng thận trọng trong quy trình thẩm định đối tác cũng đồng nghĩa với việc Phát Đạt đã vượt qua quá trình rà soát sâu về pháp lý, tài chính và năng lực tổ chức.

Phát Đạt và Mitsubishi còn nhấn mạnh việc thiết lập mối quan hệ chiến lược dài hạn hơn. Theo dự đoán, hai bên có thể tiếp tục hướng tới mối hợp tác tiếp theo với dự án Thuận An 2 mà Phát Đạt đang triển khai bên cạnh Thuận An 1.

Ngay sau đó, Phát Đạt hiện diện trong một thương vụ có tính chất ngược lại khi tham gia đấu thầu để trở thành nhà đầu tư 35% vốn tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Lotte Properties HCMC (thuộc Tập đoàn Lotte – Hàn Quốc). Dự án này được dự đoán có quy mô đầu tư lên đến trên 50.000 tỷ đồng.

Nếu thương vụ với Mitsubishi cho thấy khả năng thu hồi vốn đúng thời điểm, thì diễn biến tại Thủ Thiêm Eco Smart City lại thể hiện một hướng đi hoàn toàn khác của Phát Đạt. Theo nhận định của giới quan sát, trong cấu trúc hợp tác đang triển khai, đối tác mà Lotte Properties HCMC muốn lựa chọn không phải là nhà thầu hay đơn vị phát triển sản phẩm, mà là nhà đầu tư vốn - tham gia khoảng 35% tổng mức đầu tư. Như vậy, với quy mô dự án ước tính hơn 50.000 tỷ đồng, ứng viên như Phát Đạt phải chứng minh khả năng huy động nguồn lực tài chính lên tới hơn 15.000 tỷ đồng để đồng hành dài hạn trong khu vực được định hình là trung tâm tài chính tương lai của TP.HCM.

Từ góc độ đó, dù thương vụ này vẫn chưa ngã ngũ, việc Phát Đạt tham gia quá trình đấu thầu cũng mang ý nghĩa vượt ra ngoài kết quả cuối cùng. Khác với mô hình tìm kiếm vốn từ nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc lâu nay của doanh nghiệp nội địa, trong thương vụ này, Phát Đạt xuất hiện với tư cách nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn lớn, cùng chia sẻ trách nhiệm tài chính và rủi ro trong suốt vòng đời một đại dự án.

Dù bản chất khác nhau, hai thương vụ trên của Phát Đạt phản ánh tiêu chí mới trong lựa chọn đối tác của các tập đoàn quốc tế. Theo đó, không chỉ quỹ đất hay sản phẩm sẵn có, các "ông lớn" còn đang tìm kiếm đối tác bản địa có năng lực tài chính, khả năng quản trị rủi ro và độ ổn định tổ chức để đồng hành.

Đối với Phát Đạt, hai thương vụ lớn liên tiếp cho thấy sự trưởng thành rõ rệt về năng lực. Một bên là chủ động chuyển nhượng dự án để thu tiền về, bên còn lại là chuẩn bị cam kết nguồn vốn lớn cho một dự án mang tính chiến lược. Đây là năng lực quản trị danh mục đầu tư và điều tiết dòng vốn theo tầm nhìn dài hạn.

Trong chu kỳ tăng trưởng trước đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát triển dựa trên việc tích lũy quỹ đất và mở rộng dự án. Chu kỳ mới hiện nay đã đặt ra yêu cầu khác. Theo đó, nội lực của doanh nghiệp còn thể hiện ở khả năng chủ động lựa chọn khi nào nên giảm tỷ trọng sở hữu tài sản để củng cố nguồn lực tài chính, khi nào đủ tự tin để tham gia các cam kết đầu tư dài hạn tại những vị trí chiến lược hơn. Đó cũng là tiêu chuẩn mà các nhà đầu tư quốc tế đang tìm kiếm khi quay trở lại thị trường Việt Nam sau giai đoạn biến động.

Nhìn rộng hơn, câu chuyện của Phát Đạt phản ánh một sự nâng cấp năng lực đang diễn ra trong nhóm doanh nghiệp bất động sản nội địa. Để trở thành đối tác của các tập đoàn quốc tế lớn, doanh nghiệp không chỉ cần quỹ đất hay kinh nghiệm phát triển sản phẩm, mà phải chứng minh nguồn tài chính đủ mạnh, hệ thống quản trị minh bạch và khả năng vận hành dự án theo các chuẩn mực quốc tế ngày càng khắt khe.

Trong bối cảnh dòng vốn khu vực đang tái định hình chiến lược đầu tư đô thị, việc đồng thời xuất hiện trong hai cấu trúc hợp tác mang bản chất khác nhau với Mitsubishi và Lotte cho thấy doanh nghiệp Việt Nam như Phát Đạt đã bắt đầu bước vào những "cuộc chơi" có tiêu chuẩn cao hơn.