Thị trường bất động sản: Bước vào chu kỳ tái cấu trúc

Nguồn cung phục hồi, nhưng giá vẫn neo thang

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), trong quý I-2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm BĐS nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD).

Nguồn cung thị trường BĐS trong quý I-2026 phục hồi nhưng giá bán vẫn tăng cao. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Nhưng việc nguồn cung dự kiến tăng mạnh đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20% so với quý IV-2025. Cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29% so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh, nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý.

“Phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng. Có thể thấy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu”, bà Phạm Thị Miền cho hay.

Hành vi thị trường thay đổi

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý I-2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I rơi vào thời điểm Tết Nguyên đán.

Đáng chú ý, hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Hành vi của người mua nhà trên thị trường có nhiều thay đổi. Ảnh: Doãn Thành

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60% (tương đương gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13% so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực. Đặc biệt, các dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%; các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt.

Cũng theo ông Lê Đình Chung, nhìn lại tổng thể, thị trường BĐS quý I-2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu… Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao. Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng. Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường. Và cuối cùng, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.

“Về dài hạn, triển vọng phát triển bền vững của thị trường BĐS là hoàn toàn có cơ sở, khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng. Đặc biệt, với thành công từ Đại hội Đảng lần thứ XIV và quan điểm điều hành của bộ máy chính trị sau Đại hội, cùng sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường BĐS được kỳ vọng kế thừa thành quả đã đạt được, sẵn sàng bước vào một giai đoạn phát triển hiệu quả, ổn định, bền vững”, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho hay.