Hà Nội đề xuất chuyển nhượng nhà ở thương mại sau 3 năm: Chuyên gia nói gì?

Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên đưa ra sáng kiến mô hình khu đô thị đa mục tiêu.

Đáng chú ý, thành phố kỳ vọng mô hình này sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản , kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội thực chất hơn trong tiếp cận nhà ở. Thành phố dự kiến đưa ra quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm.

“ Chúng tôi sẽ điều tiết, có quy định sau 3 năm, người mua nhà ở thương mại mới được chuyển nhượng cho đơn vị khác để tránh việc đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân ”, Phó Chủ tịch UBND TP thông tin.

Đánh giá về đề xuất này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm có thể giúp "hãm" dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Thực tế, nhiều khu đô thị hiện nay rơi vào tình trạng "bỏ hoang" do tỷ lệ đầu cơ lớn. Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, các dự án sẽ có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, kéo theo dịch vụ và tiện ích phát triển.

Hà Nội đề xuất chuyển nhượng nhà ở thương mại sau 3 năm. (Ảnh minh hoạ: Phương Thảo).

Tuy nhiên, theo ông Toản, muốn xử lý tận gốc tình trạng bỏ hoang nhà đất, đầu cơ, biện pháp hiệu quả vẫn là áp thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang.

“ Khi dữ liệu sở hữu và sử dụng nhà ở được quản lý đầy đủ, việc đánh thuế với tài sản không đưa vào khai thác sẽ buộc thị trường tự điều tiết mạnh hơn rất nhiều so với các biện pháp hành chính chỉ áp dụng trong một nhóm dự án ”, ông Toản nhận định.

Cũng theo ông Toản, với nhà ở xã hội, pháp luật hiện hành đã quy định hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Vì vậy, nếu được triển khai, điểm mới của đề án sẽ chủ yếu tác động tới phân khúc nhà ở thương mại trong các đại đô thị hỗn hợp.

Trong khi đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản cũng chia sẻ, đây là dấu hiệu cho thấy tư duy phát triển đô thị đang có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều dự án được vận hành chủ yếu theo logic thị trường thì nay yếu tố an sinh và nhu cầu cư trú thực tế đang dần được đặt vào vị trí trung tâm.

Theo ông Tuấn, mục tiêu của chính sách không đơn thuần là hạn chế đầu cơ mà còn hướng tới việc tạo ra các khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Thực tế trên thị trường nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào cảnh vắng người ở, đặc biệt tại các phân khúc biệt thự, liền kề hay shophouse. Dù hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại, dịch vụ vì lượng cư dân thực tế thấp hơn nhiều so với quy mô dự án.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng đề án thiên về mục tiêu an sinh cũng sẽ tạo ra nhiều tranh luận liên quan tới cơ chế thị trường. Khi một dự án bị khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán và hạn chế chuyển nhượng, sức hấp dẫn với doanh nghiệp chắc chắn sẽ giảm. Đặc biệt, việc phải chịu cơ chế giám sát, kiểm toán xuyên suốt vòng đời dự án sẽ làm gia tăng áp lực vận hành.

Cũng bàn vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Hà Nội đang đề xuất mốc 3 năm, nhưng có thể cân nhắc kéo dài tối đa 5 năm để tăng tính ổn định và minh bạch của chính sách.

Tuy nhiên, theo ông, Quốc hội ban hành nghị quyết riêng (hoặc bổ sung Luật Nhà ở ) về nhà ở thương mại giá phù hợp, làm cơ sở để Chính phủ ra Nghị định hướng dẫn các địa phương áp dụng; hoặc đưa cơ chế này vào Luật Thủ đô để tạo hành lang pháp lý rõ ràng.

Còn nếu muốn hạn chế chuyển nhượng mà không cần chờ sửa luật, ông Quê đề xuất, thay vì ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, chủ đầu tư và người dân có thể ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 5 năm. Sau thời gian này, nếu đáp ứng điều kiện, các bên mới chuyển sang hình thức mua bán chính thức.

Người mua đồng thời phải cam kết không phát sinh thêm sở hữu nhà đất tại Hà Nội trong thời gian thuê và duy trì việc sinh sống, làm việc tại Thủ đô. Cơ chế này, theo ông Quê, có thể giúp giảm đầu cơ mà không cần áp đặt trực tiếp hạn chế chuyển nhượng trong luật.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, về nguyên tắc pháp lý hiện hành, nhà ở thương mại là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, do đó không nên đặt ra hạn chế về thời gian chuyển nhượng.

Theo ông Châu, hệ thống pháp luật hiện nay không có quy định cấm chủ sở hữu nhà ở thương mại mua bán, chuyển nhượng hay hạn chế thời điểm giao dịch. “ Luật không cấm thì chúng ta không được cấm ” ông Châu nói.