Vay vốn trả lãi cả trăm tỷ đồng/năm
Ngày 20/6, tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề “Nhà ở xã hội - nhà ở cho thuê, giải pháp an cư cho người lao động”, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho thuê (NOCT) hiện nay vô cùng lớn, với gần 1 triệu người có nhu cầu. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản lại đang mất cân đối nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp chiếm tới khoảng 70%, phân khúc trung cấp khoảng 25%, còn nhà ở dành cho người thu nhập thấp và trung bình lại rất khan hiếm.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành cho rằng, cần lãi suất ổn định khoảng 4-5%/năm trong thời gian ít nhất 10 năm, thì việc phát triển NOCT mới khả thi
Theo kế hoạch, đến năm 2030, TPHCM đặt mục tiêu phát triển 181.000 căn NOXH và 100.000 căn NOCT. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, TPHCM mới hoàn thành được hơn 17.900 căn NOXH cho thấy khoảng cách rất lớn giữa mục tiêu và thực tế.
Ông Nghĩa cho rằng, khó khăn hiện nay là thiếu cơ chế ưu đãi riêng cho NOCT. Trước đây, loại hình này được hưởng nhiều ưu đãi về thuế, hạ tầng và tín dụng, nhưng hiện nay các chính sách đó không còn. Trong khi đó, lợi nhuận của dự án NOXH bị khống chế ở mức 10%, thời gian triển khai kéo dài, lãi suất và chi phí đầu vào tăng cao khiến nhiều chủ đầu tư đối mặt với nguy cơ thua lỗ.
Ông Nghĩa dẫn chứng, với một dự án NOCT quy mô 1.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, nếu DN vay ngân hàng 800 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm, cộng thêm thời gian kéo dài nhiều năm cho thủ tục và xây dựng. Mỗi năm DN phải trả 100 tỷ đồng tiền lãi ngân hàng . Trong khi đó, khoản nợ gốc vẫn còn nguyên, còn công trình theo thời gian sẽ xuống cấp làm gia tăng áp lực tài chính cho chủ đầu tư.
“Chỉ khi DN được tiếp cận nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định khoảng 4-5%/năm trong thời gian ít nhất 10 năm, thì việc phát triển NOCT mới khả thi” – ông Nghĩa nói.
An cư là mong muốn của rất nhiều công nhân tại TPHCM
Ông Nghĩa cũng cho rằng tâm lý sở hữu nhà của người Việt đang là một trở ngại. Dù chưa đủ khả năng tài chính, nhiều người lao động vẫn muốn mua nhà để tích lũy tài sản cho con cháu thay vì lựa chọn thuê nhà lâu dài.
Ông Võ Văn Thân, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp Khu công nghiệp TPHCM cho rằng, nhu cầu nhà ở của công nhân rất cấp thiết . Đây không chỉ là nhu cầu an sinh mà còn là yếu tố quan trọng giúp DN thu hút và giữ chân lao động.
Theo ông Thân, Ban Quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp TPHCM đang rà soát quỹ đất thương mại dịch vụ chưa triển khai để chuyển đổi sang phát triển NOXH và nhà ở công nhân. Đối với các khu công nghiệp mới, quy định hiện hành cũng yêu cầu dành 2% diện tích đất để xây dựng các công trình phục vụ người lao động, trong đó có nhà ở.
Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là DN trong khu công nghiệp chỉ được thuê đất phục vụ sản xuất. Nếu muốn đầu tư nhà ở cho công nhân, họ phải tự tìm kiếm và mua quỹ đất bên ngoài.
Về nguồn lực tài chính, ông Thân cho rằng, các chính sách hiện hành vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Dù Nhà nước đã triển khai các chương trình hỗ trợ tín dụng cho NOXH nhưng mức vay tối đa từ 200-300 tỷ đồng/dự án vẫn còn khá thấp so với quy mô đầu tư hiện nay.
Đề xuất nâng hạn mức hỗ trợ
Theo Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TPHCM Huỳnh Quang Thanh, TPHCM đang triển khai nhiều chính sách hỗ trợ mạnh mẽ cho các dự án NOXH, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên . DN có thể tiếp cận nguồn vốn được hỗ trợ lãi suất gần như toàn bộ, khiến chi phí vay thực tế chỉ khoảng 1%/năm.
Xu hướng phát triển NOCT đang dần thay thế mô hình bán nhà truyền thống
Tuy nhiên, ông Thanh cũng chỉ ra thực trạng nguồn cung NOXH trên địa bàn TPHCM chỉ đáp ứng khoảng 15% nhu cầu . Nguyên nhân do chưa có nhiều cơ chế đủ mạnh để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia. Số lượng DN gửi đề xuất vay vốn gần đây còn hạn chế bởi các lý do như thiếu vốn tự có và thủ tục đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc. Đặc biệt, quy định hiện hành bắt buộc chủ đầu tư phải là DN 100% vốn trong nước, điều này gây khó khăn cho các DN đã lên sàn chứng khoán vì họ thường có cổ đông nước ngoài nắm giữ cổ phiếu.
“Chúng tôi đang kiến nghị nâng hạn mức hỗ trợ lãi suất từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng/dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ từ 7 năm lên 10 năm. Nếu các đề xuất này được chấp thuận, nguồn vốn dành cho NOXH và NOCT sẽ được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện để nhiều dự án sớm được triển khai” – ông Thanh nói.
Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) nhận định, bài toán nhà ở luôn gắn chặt với mục tiêu giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao. Theo ông, xu hướng phát triển NOCT đang dần thay thế mô hình bán nhà truyền thống, bởi người lao động không còn phải chịu áp lực tích lũy vốn ban đầu và trả nợ ngân hàng kéo dài.
Tuy nhiên, sự chuyển dịch này cũng khiến áp lực tài chính chuyển từ người mua nhà sang DN đầu tư. Nếu trước đây DN có thể thu hồi vốn nhanh thông qua bán sản phẩm, thì nay phải chờ dòng tiền cho thuê trong nhiều năm. Vì vậy, các chính sách tín dụng và ưu đãi đầu tư sẽ đóng vai trò quyết định.