Đề xuất không tăng hệ số K tại TPHCM

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM vừa có văn bản gửi lãnh đạo thành phố, kiến nghị điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất.

"Giải pháp cần thiết"

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, đây là giải pháp cần thiết nhằm giảm áp lực tài chính, khơi thông dòng vốn, hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang chịu sức ép khi chi phí đầu vào tăng cao, trong khi sức mua suy giảm. Điều này được thể hiện qua việc hơn 129.000 doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026.

Nếu tiếp tục duy trì quan điểm hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ tăng, từ đó đẩy giá mua nhà và giá thuê nhà vượt quá khả năng của nhiều người dân .Ảnh: QUỐC ANH

Một trong những nguyên nhân làm gia tăng chi phí đầu vào, theo ông Phạm Viết Thuận, là áp lực từ nghĩa vụ tài chính đất đai. "Việc duy trì các mức hệ số K cao hơn thực tế đang tạo ra gánh nặng, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở trực tiếp quá trình phục hồi của các dự án bất động sản cũng như hoạt động sản xuất - kinh doanh trên toàn thị trường" - ông nhấn mạnh.

Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết qua rà soát dự thảo điều chỉnh hệ số K, một số mức đề xuất của Sở Nông nghiệp và Môi trường có thể cao hơn giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Cá biệt, có khu vực ghi nhận mức tăng tới 259% so với đầu năm 2026. Sự gia tăng đột biến này được đánh giá là "bất thường".

"Bảng giá đất xây dựng lần đầu năm 2026 vốn đã được đơn vị tư vấn khảo sát theo giá thị trường. Do đó, việc chỉ sau 6 tháng, giá đất lại tiếp tục được đẩy tăng gần 260% là điều phi thực tế.

Nếu dự thảo này được thông qua, chi phí về đất sẽ chiếm tỉ trọng không thể kiểm soát trong cơ cấu vốn sản xuất và dịch vụ, gây sốc cho người dân và làm suy kiệt dòng tiền của doanh nghiệp vốn đã rất eo hẹp" - TS Phạm Viết Thuận nhận xét.

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, hệ số K lớn hơn 1 chỉ nên áp dụng giới hạn tại những khu vực quy hoạch theo mô hình TOD, tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, có mật độ sử dụng đất cao; hoặc các khu đô thị thương mại cao cấp đạt chuẩn quốc tế.

Ông Phạm Viết Thuận cho rằng việc đưa hệ số K về mức 1 có nhiều ý nghĩa thực tiễn. Chính sách này giúp nghĩa vụ tài chính đất đai sát hơn với khả năng chi trả thực tế, tránh tình trạng "cào bằng" hoặc nhân hệ số quá cao, làm chi phí đầu vào tăng mạnh và tạo thêm rủi ro lạm phát chi phí.

Nhằm tạo môi trường đầu tư ổn định, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM kiến nghị lãnh đạo thành phố xem xét áp dụng hệ số K bằng 1 theo tinh thần Nghị định 49/2026 từ ngày 1-7, cho đến khi Luật Đất đai được sửa đổi xong trong năm 2026. Sau khi hành lang pháp lý mới được hoàn thiện, việc xem xét điều chỉnh hệ số K theo dữ liệu thị trường sẽ có cơ sở khách quan và bền vững hơn.

Giảm áp lực chi phí đất đai

Một vấn đề khác cũng được đề cập là mục tiêu an sinh xã hội. Hiện nay, bảng giá đất tại nhiều khu vực của TPHCM ở mức cao. Nếu tiếp tục duy trì quan điểm hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ tăng, từ đó đẩy giá mua nhà và giá thuê nhà vượt quá khả năng của nhiều người dân.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM phân tích: Với mức thu nhập bình quân của người lao động hiện nay khoảng 8,6 triệu đồng/tháng, việc phát triển nhà ở cho thuê hoặc các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền sẽ gặp nhiều trở ngại nếu chi phí đất chiếm tỉ trọng quá lớn trong cơ cấu giá thành. Do đó, chính sách đất đai cần được điều chỉnh theo hướng bám sát dữ liệu giao dịch thực tế.

TS Phạm Viết Thuận nêu quan điểm: "TPHCM chỉ nên tăng hệ số K tại các khu vực, tuyến đường có giá đất giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất ban đầu. Cách làm này phù hợp với mục tiêu kiểm soát giá đất, đồng thời hướng tới việc tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận nhà ở hoặc nhà cho thuê trong tương lai".

Từ thực tế người dân, bà Nguyễn Thị Hiền - ngụ phường Hiệp Bình, TPHCM - cho biết bà mới chuyển mục đích sử dụng 1.000 m² trong tổng số 4.000 m² đất nhưng phải nộp khoảng 12 tỉ đồng tiền thuế. Theo bà, nếu chi phí tài chính đất đai giảm thông qua việc điều chỉnh hệ số K, người dân sẽ có thêm điều kiện chuyển mục đích sử dụng diện tích lớn hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng cần có cách tiếp cận thận trọng hơn nhằm tránh tạo thêm áp lực cho người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản còn khó khăn. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhìn nhận việc xây dựng hệ số K sát với giá thị trường theo tinh thần Luật Đất đai là cần thiết. Chính sách này cần được áp dụng hợp lý, có lộ trình và tính đến sức chịu đựng của thị trường bất động sản.

Theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường bất động sản hiện chưa phục hồi rõ nét, nhiều người dân còn khó khăn, trong khi các doanh nghiệp cũng chưa có những tín hiệu tích cực. Nếu áp dụng ngay hệ số K tăng theo dự thảo hiện nay, nghĩa vụ tài chính đất đai có thể trở thành gánh nặng lớn với người dân và doanh nghiệp liên quan.

"Tôi đồng tình với kiến nghị không tăng hệ số K, đưa về mức 1. Việc áp dụng giá đất sát thị trường là cần thiết nhưng cần xem xét bối cảnh thực tế. Nếu giá quá cao, người dân cũng không chuyển mục đích sử dụng đất, khi đó nguồn thu ngân sách cũng khó đạt như kỳ vọng" - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group băn khoăn.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng hệ số K cao chỉ nên áp dụng trong một số trường hợp bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc khu vực có giá trị thương mại đặc biệt, thay vì áp dụng đồng loạt cho các nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp. "Để đến ngày 1-1-2027 áp dụng thì hợp lý hơn. Giá đất mới đã áp dụng từ đầu năm 2026, nếu tiếp tục điều chỉnh hệ số K tăng nữa thì thị trường bất động sản càng gặp khó khăn" - ông nhận định.