Trong quý II, khu vực TP.HCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, song phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Giá TP.HCM "đứng hình", Hà Nội vượt lên
Báo cáo thị trường quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Mặc dù nguồn cung mới cải thiện nhưng sức mua không còn bùng nổ như trước khi người mua chịu áp lực từ lãi suất vay mua nhà tăng và mặt bằng giá neo ở mức cao.
Biểu đồ giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và TP.HCM mở rộng. (Đồ họa Hân Dao)
Trong quý II, khu vực TP.HCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, song phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ do rổ hàng thiếu sự đa dạng và vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.
Điểm đáng chú ý nhất nằm ở diễn biến giá bán. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 4.088 USD/m², gần như không thay đổi so với quý trước và chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng giữ giá thay vì tiếp tục tăng mạnh như các năm trước. Trong khi đó, nếu tính trên toàn TP.HCM mở rộng (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập), giá trung bình chỉ còn khoảng 3.670 USD/m² nhờ nguồn cung trung cấp và bình dân dồi dào hơn.
Trái ngược với sự chững lại của TP.HCM, thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá rất cao. Giá sơ cấp trung bình đạt 4.356 USD/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và lần đầu vượt TP.HCM. Tuy nhiên, đà tăng giá cũng khiến thanh khoản giảm đáng kể khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 48%, thấp hơn nhiều so với mức 77% của cùng kỳ năm 2025.
Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa hai thị trường đang dần thu hẹp, thậm chí đảo chiều. Nếu trước đây TP.HCM luôn là thị trường có giá căn hộ cao nhất cả nước thì hiện nay Hà Nội đã vượt lên nhờ chu kỳ tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025, trong khi TP.HCM bước vào giai đoạn ổn định hơn.
Người mua quay về phân khúc vừa túi tiền
Theo ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhu cầu mua nhà thực vẫn tồn tại nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định xuống tiền.
Ông cho biết trong bối cảnh lãi suất tăng, các chủ đầu tư phải đẩy mạnh chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và kéo giãn tiến độ thanh toán để kích thích nhu cầu. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường vẫn duy trì lượng giao dịch tương đối ổn định dù sức mua đã giảm so với trước.
Knight Frank đánh giá phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Những dự án có mức giá hợp lý vẫn ghi nhận lượng khách quan tâm tích cực, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi nguồn cung mới góp phần kéo mặt bằng giá chung xuống thấp hơn và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.
Trong quý II, toàn khu vực TP.HCM mở rộng ghi nhận 7.154 căn mở bán mới và 7.682 căn tiêu thụ, đưa tỷ lệ hấp thụ đạt 39%. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn khá bền vững, nhưng đang dịch chuyển mạnh về các sản phẩm có giá phù hợp thay vì những dự án hạng sang.
Biểu đồ nguồn cung căn hộ mới và tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM và TP.HCM mở rộng. (Đồ họa Hân Dao)
Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ bổ sung khoảng 76.000 căn hộ, trong đó khu vực TP.HCM đóng góp khoảng 31.740 căn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò là "nguồn cung nhà ở vừa túi tiền" của toàn vùng đô thị mở rộng.
Các chuyên gia nhận định, trong ngắn hạn, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trạng thái ổn định thay vì tăng nóng. Trong khi đó, Hà Nội có thể bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau thời kỳ tăng giá mạnh, khi nguồn cung mới gia tăng và người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính. Để thị trường phát triển bền vững trong dài hạn, bên cạnh các chính sách bán hàng của doanh nghiệp, cần có khuôn khổ pháp lý rõ ràng cùng chiến lược quy hoạch đô thị đồng bộ nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.