Thúc đẩy công chứng điện tử nhằm bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản

"Bên yếu thế" không còn là một khái niệm cố định

Ông Nguyễn Văn Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam phát biểu đề dẫn toạ đàm. Ảnh: Hồng Nhung

Trong bối cảnh chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, cùng với việc hàng loạt đạo luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng được ban hành, các giao dịch bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội cải cách nhưng cũng đối mặt với những thách thức chưa từng có. Không chỉ những nhóm yếu thế truyền thống như phụ nữ, người cao tuổi hay người khuyết tật, bất kỳ ai thiếu kỹ năng số hoặc không đủ khả năng nhận diện các thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao đều có thể trở thành nạn nhân trong các giao dịch dân sự.

Phát biểu tại tọa đàm "Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản: Công chứng điện tử - Cải cách thủ tục hành chính - Khẳng định vai trò của công chứng trong kỷ nguyên dữ liệu số" do Báo Phụ nữ Việt Nam phối hợp Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức chiều 15/7 tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh pháp lý và công nghệ đan xen ngày càng phức tạp, cần nhìn nhận lại khái niệm "bên yếu thế" trong các giao dịch bất động sản.

Trước đây, người yếu thế thường được hiểu là phụ nữ, người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, trong kỷ nguyên dữ liệu số, khái niệm này đã được mở rộng. Những người thiếu kỹ năng số, không có khả năng kiểm chứng tính xác thực của thông tin trên môi trường mạng, dễ bị thao túng bởi các hình thức lừa đảo sử dụng AI, Deepfake, giả mạo giấy tờ điện tử, chữ ký số hoặc đánh cắp tài khoản định danh điện tử cũng có thể trở thành "bên yếu thế".

Bên cạnh đó, khoảng cách địa lý, hạn chế trong tiếp cận dịch vụ pháp lý tại vùng sâu, vùng xa cùng thói quen giao dịch dựa trên sự tin tưởng thay vì thông qua các thiết chế kiểm soát chuyên nghiệp cũng khiến nhiều người dân không có đủ công cụ tự bảo vệ khi tranh chấp xảy ra.

"Thực tế cho thấy, khi một giao dịch bất động sản đổ vỡ hoặc bị lừa đảo, hậu quả đối với bên yếu thế là vô cùng nặng nề. Họ không chỉ có nguy cơ mất toàn bộ tài sản tích lũy, mất nơi ở hoặc tư liệu sản xuất mà còn bị cuốn vào các vụ kiện tụng kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống gia đình và trật tự xã hội", ông Hải nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Chánh Văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật TNHH ABA Việt Nam cũng lo ngại, pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa chính thức về "bên yếu thế" trong lĩnh vực dân sự và bất động sản. Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học pháp lý, đây là chủ thể ở vị thế bất lợi hơn đối tác trong cùng một giao dịch.

Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, sự bất đối xứng thông tin, thiếu kỹ năng số và thiếu khả năng tự kiểm chứng tính pháp lý đang hình thành một dạng "yếu thế mới". Chỉ cần một tài khoản định danh điện tử bị chiếm đoạt, một cuộc gọi Deepfake hay một giấy tờ điện tử bị làm giả, bất kỳ công dân nào cũng có thể trở thành nạn nhân của các giao dịch gian lận.

Ảnh minh hoạ.

Đối với phụ nữ, nguy cơ vẫn hiện hữu khi tại nhiều địa phương, người chồng thường là người trực tiếp đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ và thực hiện giao dịch. Trong khi đó, người vợ lại ít được tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản chung của gia đình. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, quyền và lợi ích hợp pháp của họ rất dễ bị xâm phạm.

Nhận diện rủi ro của người yếu thế trong giao dịch bất động sản

Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, rủi ro trong giao dịch bất động sản hiện nay không chỉ đến từ các hành vi lừa đảo truyền thống mà còn xuất phát từ những khoảng trống trong hợp đồng, sự chênh lệch về khả năng thương lượng giữa doanh nghiệp và người mua cũng như những bất cập trong quá trình thực hiện dự án.

Một trong những rủi ro phổ biến là việc sử dụng hợp đồng theo mẫu. Trong nhiều trường hợp, người mua gần như không có cơ hội thương lượng các điều khoản. Hợp đồng thường quy định mức phạt rất nặng nếu người mua chậm thanh toán nhưng lại dành nhiều điều khoản miễn trừ trách nhiệm cho chủ đầu tư khi chậm bàn giao nhà. Không ít hợp đồng còn quy định thiếu rõ ràng về diện tích, tiêu chuẩn bàn giao hoặc cho phép chủ đầu tư thay đổi thiết kế, tiện ích mà người mua không có quyền quyết định.

Bên cạnh đó là rủi ro từ các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, dự án đang thế chấp ngân hàng, sai phạm về quy hoạch hoặc xây dựng. Khi những vi phạm này bị phát hiện, người chịu thiệt hại cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Công chứng điện tử - “lá chắn” bảo vệ tài sản của công dân, người yếu thế. Ảnh minh hoạ

Đối với phân khúc nhà đất riêng lẻ, việc giao dịch bằng giấy viết tay, vi bằng hoặc thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ. Nhiều trường hợp người mua đã thanh toán đầy đủ nhưng vẫn không được công nhận quyền sở hữu hoặc giao dịch bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Luật sư Xuân Anh cũng cảnh báo những rủi ro từ các gói tín dụng liên kết, lãi suất thả nổi, các dự án "ma", cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở pháp lý hay tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do lỗi của chủ đầu tư.

“Để giảm thiểu rủi ro, người dân chỉ nên giao dịch khi dự án đã đầy đủ hồ sơ pháp lý; đọc kỹ hợp đồng, yêu cầu giải thích những điều khoản chưa rõ; đồng thời tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết. Tất cả các cam kết về tiến độ, lãi suất, quà tặng hay quyền lợi của người mua phải được thể hiện bằng văn bản. Đối với bên yếu thế, nguyên tắc vàng trong giao dịch bất động sản là 'Chữ viết trong văn bản có giá trị hơn mọi lời hứa bằng lời nói'", Luật sư Nguyễn Xuân Anh nhấn mạnh.

Ở góc độ chính sách, bà Nguyễn Thị Việt Nga, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng, cho rằng hệ thống pháp luật hiện đã tạo nền tảng quan trọng bảo đảm tính hợp pháp của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, cơ chế bảo vệ dành cho nhóm yếu thế vẫn chưa đủ sâu, chưa đồng bộ và chưa chuyển mạnh sang phòng ngừa rủi ro ngay từ trước khi giao dịch được xác lập.

Theo bà, quá trình chuyển đổi số cũng cần tính đến nguy cơ hình thành một dạng "bất bình đẳng số" mới khi nhiều người cao tuổi hoặc người hạn chế kỹ năng công nghệ phải phụ thuộc hoàn toàn vào người khác trong việc tiếp cận và kiểm soát thông tin.

Công chứng điện tử - “lá chắn” bảo vệ tài sản của công dân, người yếu thế

Theo các chuyên gia, bên cạnh những rủi ro truyền thống như giao dịch bằng giấy viết tay, tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý hay tranh chấp quyền sở hữu, người dân hiện còn phải đối mặt với các hình thức giả mạo giấy tờ điện tử, giả danh chủ thể bằng công nghệ Deepfake, giả mạo chữ ký số hoặc đánh cắp thông tin định danh để thực hiện các giao dịch trái pháp luật.

Trong bối cảnh đó, công chứng điện tử được kỳ vọng sẽ góp phần vừa cải cách thủ tục hành chính, vừa nâng cao hiệu quả phòng ngừa rủi ro. Việc thúc đẩy công chứng điện tử chính là giải pháp tối ưu để bảo vệ người dân. Khi giao dịch chuyển dịch lên môi trường mạng, các hành vi lừa đảo, giả mạo chủ thể và tài sản ngày càng tinh vi, tin tặc có thể thao túng dữ liệu thông qua trí tuệ nhân tạo. Lúc này, quy trình đối soát sinh trắc học nghiêm ngặt kết hợp với sự kiểm thẩm độc lập của công chứng viên chính là "lá chắn" bảo vệ tài sản của công dân, bảo vệ nhóm người yếu thế trước làn sóng tội phạm công nghệ cao.

Theo các chuyên gia, hành lang pháp lý cho công chứng điện tử hiện đã cơ bản được hoàn thiện. Giá trị của văn bản công chứng điện tử được bảo đảm đồng nhất với văn bản giấy thông qua các quy định cốt lõi tại Luật Giao dịch điện tử 2023, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và đặc biệt là Luật Công chứng năm 2024. Đồng thời, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã quy định rõ người dân có quyền nộp văn bản công chứng điện tử trên các Cổng dịch vụ công; các cơ quan nhà nước (như cơ quan đăng ký đất đai) có nghĩa vụ phải tiếp nhận, không được viện dẫn lý do hạn chế về mặt hạ tầng để từ chối hồ sơ hợp lệ, gây phiền hà cho nhân dân.

Bà Lê Thị Dung, Trưởng Ban Chuyên môn Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chia sẻ tại toạ đàm. Ảnh: Hồng Nhung

Bà Lê Thị Dung, Trưởng Ban Chuyên môn Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam khẳng định, khi văn bản công chứng tồn tại dưới dạng dữ liệu số có chữ ký số và giá trị pháp lý nội tại, văn bản đó có thể được tái sử dụng trong toàn bộ chuỗi thủ tục hành chính tiếp theo.

Theo bà Dung, tác động của công chứng điện tử thể hiện rõ ở ba phương diện. Thứ nhất, giảm đáng kể thành phần hồ sơ khi công chứng viên có thể khai thác trực tiếp dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai theo Đề án 06 thay vì yêu cầu người dân xuất trình nhiều loại giấy tờ. Thứ hai, số hóa toàn bộ các thủ tục sau công chứng như kê khai thuế, nộp lệ phí trước bạ, đăng ký biến động đất đai thông qua Cổng Dịch vụ công, giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Thứ ba, việc kết nối dữ liệu góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và củng cố chức năng phòng ngừa tranh chấp của công chứng khi mọi thông tin đều được kiểm chứng trên nền tảng dữ liệu dùng chung.

Bà Dung cho rằng, điều cần cắt giảm không phải là hoạt động công chứng mà là những thủ tục giấy tờ phát sinh xung quanh giao dịch. Việc kết nối công chứng điện tử với Đề án 06, cơ sở dữ liệu dân cư, đất đai, thuế và nền tảng định danh điện tử VNeID sẽ tạo điều kiện để người dân, đặc biệt là người khuyết tật, người cao tuổi, người dân vùng sâu, vùng xa tiếp cận dịch vụ pháp lý thuận lợi hơn. Do đó, để công chứng điện tử phát huy hiệu quả, bà kiến nghị Bộ Tư pháp sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu công chứng, bảo đảm liên thông với dữ liệu đất đai, dân cư và thuế; đồng thời các địa phương cần thống nhất việc tiếp nhận văn bản công chứng điện tử và tăng cường tập huấn cho đội ngũ công chức.