Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Nghị định quy định các trường hợp thu nhập sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường; sản xuất muối.

5. Thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân là nông dân ký kết hợp đồng với doanh nghiệp tham gia "Cánh đồng lớn", trồng rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi trái phiếu chính phủ, lãi trái phiếu chính quyền địa phương, lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Tiền lương, tiền công làm việc ban đêm, làm thêm giờ, tiền lương, tiền công trả cho những ngày không nghỉ phép.

10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; thu nhập do quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả.

11. Thu nhập từ học bổng.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác.

13. Thu nhập nhận được từ các tổ chức và quỹ từ thiện.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài.

15. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam.

16. Thu nhập từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác thủy sản xa bờ.

17. Thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, chuyển nhượng tín chỉ các bon; thu nhập từ tiền lãi trái phiếu xanh, chuyển nhượng trái phiếu xanh.

18. Thu nhập từ tiền lương, tiền công từ thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

19. Thu nhập từ quyền tác giả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

20. Thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia từ dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên cho doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, nhà đầu tư cá nhân góp vốn vào quỹ đầu tư mạo hiểm.

21. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia nước ngoài làm việc tại chương trình, dự án tài trợ bằng nguồn vốn ODA không hoàn lại, chương trình, dự án phi chính phủ nước ngoài tại Việt Nam; cá nhân là người Việt Nam làm việc tại cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc Hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam; cá nhân tham gia lực lượng gìn giữ hòa bình của Liên hợp quốc.

22. Thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân, cá nhân là chủ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.

Điều kiện được miễn thuế

Để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc có quyền sử dụng duy nhất một thửa đất ở trên phạm vi cả nước. Nếu vẫn đang sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là trường hợp có nhà ở, đất ở duy nhất.

Đối với tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng chung, chỉ cá nhân không có thêm nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới được miễn thuế. Trường hợp đồng sở hữu nhưng vẫn có bất động sản khác thì không thuộc diện được miễn.

Ngoài ra, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm thực hiện giao dịch. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận, thời gian sở hữu được tính theo giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.

Người có nhà cho thuê ở nhiều tỉnh thành chú ý: Khai thuế theo quy định mớiĐỌC NGAY

Một điều kiện quan trọng khác là người chuyển nhượng phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được hưởng chính sách miễn thuế.

Theo quy định, cá nhân tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.

Quỳnh Chi (t/h)