Các dự án Metro đang định hình lớp giá trị mới cho bất động sản

Hình thành lớp giá trị mới cho bất động sản

Theo số liệu từ Sở Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô tô. Tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân lên tới khoảng 92%, riêng ô tô khoảng 17%. Tại thành phố Hồ Chí Minh có trên 1 triệu ô tô và hơn 11 triệu xe máy, tương đương lần lượt khoảng 7% và 79% dân số. Con số này chưa bao gồm lượng phương tiện từ các địa phương khác thường xuyên lưu thông vào hai đô thị lớn.

Trong bối cảnh phương tiện cá nhân chiếm tỷ trọng lớn, chi phí đi lại trở thành một phần đáng kể trong tổng chi phí sinh hoạt của mỗi gia đình. Ngoài tiền nhiên liệu, người dân còn phải chi cho gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và nhiều khoản phát sinh khác. Đáng chú ý, còn có những “chi phí vô hình” như thời gian và sức khỏe bị tiêu hao do phải di chuyển trên quãng đường dài.

Các dự án metro đang tạo ra những giá trị mới cho thị trường bất động sản. Ảnh: PV

Theo đó, một căn nhà có giá thấp hơn vài trăm triệu đồng, thậm chí thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm, chưa chắc đã là lựa chọn tiết kiệm nếu hạ tầng kết nối không theo kịp. Khi thiếu giao thông công cộng hiệu quả, tiện ích tại chỗ hạn chế, người dân phải dành thêm nhiều thời gian mỗi ngày để đi lại và tiếp tục phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, khoản tiền tiết kiệm được từ giá nhà có thể dần bị bào mòn.

Bởi vậy, khi tính toán khả năng chi trả cho một bất động sản, người mua không nên chỉ nhìn vào giá bán mà cần xem xét tổng chi phí sống, gồm chi phí nhà ở, chi phí đi lại, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Trong bài toán này, sự phát triển của metro và đường sắt đang mở ra một cách tiếp cận mới đối với giá trị bất động sản. Metro tại Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang đầu tư, triển khai mạnh hơn và ngày càng gắn với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Tại Hà Nội, mạng lưới đường sắt đô thị được định hướng phát triển khoảng 18 tuyến, tổng chiều dài gần 979km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Bên cạnh tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12-2027. Thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300km, dự kiến cơ bản hoàn thành vào năm 2030.

Tại thành phố Hồ Chí Minh và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng phát triển khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, trong khi tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Sự phát triển đồng loạt của hàng trăm kilômét đường sắt đô thị cho thấy metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông mà đang trở thành một bộ phận của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn. Hạ tầng này có thể tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.

Cần tăng khả năng tiếp cận

Khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý. Câu hỏi “cách bao xa?” đang dần chuyển thành “đi mất bao lâu?”. Đây có thể là lợi thế đáng kể đối với các khu vực vệ tinh. Những nơi có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận lợi với metro có thể tạo ra lợi thế kép: Giảm chi phí mua nhà và giảm chi phí đi lại trong dài hạn.

Thực tế quốc tế cho thấy, bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường có mức tăng giá tốt hơn mặt bằng chung. Tại Việt Nam, do các tuyến metro mới được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây, dữ liệu chưa đủ dài để đánh giá toàn diện. Tuy nhiên, tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá bất động sản. Trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.

Bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường có mức tăng giá tốt hơn mặt bằng chung. Ảnh: PV

Tuy nhiên, không phải bất động sản nào “gần metro” cũng đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối yếu với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. Vì vậy, người mua cần quan tâm không chỉ đến khoảng cách từ căn hộ tới nhà ga mà còn phải trả lời được câu hỏi: Từ căn nhà này có thể đi đến đâu, mất bao lâu và chi phí bao nhiêu?

Hiệu quả của metro cũng có thể nhìn thấy qua bài toán chi phí dài hạn. Giả sử một gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, số tiền này tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm. Đây mới chỉ là phần có thể quy đổi thành tiền, chưa tính giá trị của thời gian được tiết kiệm.

Do đó, với người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể là lựa chọn đáng cân nhắc. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa nếu metro được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình thực tế của gia đình.

Người mua không nên chỉ dựa vào những thông tin như “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành. Đặc biệt, với các tuyến còn trong quy hoạch hoặc chưa hoàn thành, việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại tiềm ẩn rủi ro.

Trong đô thị mà metro ngày càng trở thành trục phát triển, một căn nhà vùng ven có thể rẻ hơn về giá bán và nếu kết nối tốt, còn có thể rẻ hơn cả về tổng chi phí sống. Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn là khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của mỗi gia đình.