Đề xuất giải pháp gỡ vướng cải tạo chung cư cũ

Một góc khu tập thể Thành Công (phường Giảng Võ). Ảnh: Phạm Hùng

Tăng quyền lựa chọn cho người dân

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất mở rộng phương thức hỗ trợ, bồi thường khi tổ chức cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ để chủ sở hữu có thêm lựa chọn. Theo đề xuất của Chính phủ, ngoài phương án nhận nhà tái định cư hoặc tiền, chủ sở hữu nhà chung cư có thể được bố trí, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn hoặc bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở tái định cư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là bước điều chỉnh cần thiết, bởi nhu cầu của các hộ dân sinh sống tại những chung cư cũ không giống nhau. Có người muốn tiếp tục sinh sống tại chính khu vực cũ, có người muốn nhận tiền để chủ động tìm nơi ở mới; một bộ phận khác có thể phù hợp hơn với phương án nhà ở xã hội hoặc đất ở có giá trị tương đương. “Nếu có thêm sự lựa chọn như vậy, người dân có thể cân nhắc theo điều kiện thực tế của từng gia đình. Tuy nhiên, điều người dân quan tâm nhất vẫn là giá trị bồi thường phải được xác định công khai, minh bạch, để người dân biết sẽ được hưởng quyền lợi cụ thể như thế nào”, anh Cù Ngọc Tuấn (khu tập thể Tương Mai, phường Tương Mai, Hà Nội) chia sẻ.

Theo luật sư Trịnh Hữu Đức (chuyên gia về pháp lý bất động sản, Hội Luật gia Việt Nam), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục làm rõ và mở rộng không gian lựa chọn, hướng tới để người dân có tiếng nói thực chất hơn trong quá trình xác định phương án bồi thường. Đặc biệt, với những khu chung cư cũ tại các vị trí có giá trị đất cao, phương án nhận căn hộ tái định cư tại chỗ đôi khi chưa chắc là lựa chọn tối ưu đối với tất cả chủ sở hữu. Khi đó, việc có thêm phương án nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất tương đương về giá trị có thể tạo sự linh hoạt đáng kể.

“Việc đa dạng hóa phương thức bồi thường là rất cần thiết để hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Điểm quan trọng của chính sách mới không chỉ nằm ở việc thêm phương án, mà là trao cho người dân quyền lựa chọn phù hợp hoàn cảnh thực tế. Khi phương án bồi thường được thiết kế linh hoạt, minh bạch và có cơ chế quy đổi rõ ràng, khả năng đạt đồng thuận giữa các chủ sở hữu với chủ đầu tư sẽ cao hơn”, luật sư Trịnh Hữu Đức nhấn mạnh.

Minh bạch để tránh phát sinh tranh chấp

Liên quan đến chính sách mới đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về phương án bồi thường, hỗ trợ người dân khi cải tạo chung cư xây dựng trước năm 1994, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, dù mở rộng lựa chọn là tín hiệu tích cực, vấn đề đặt ra là phải xác định rõ giá trị tương đương giữa các phương án. Đây cũng có thể là khâu phát sinh nhiều tranh luận nếu các tiêu chí chưa được quy định cụ thể. Chẳng hạn, nếu người dân lựa chọn quyền sử dụng đất thay cho căn hộ tái định cư thì cần xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nào, căn cứ vào bảng giá đất hay giá đất cụ thể, diện tích đất được quy đổi ra sao và ai chịu trách nhiệm thẩm định... Tương tự, nếu lựa chọn nhà ở xã hội, cần làm rõ giá trị căn hộ, vị trí, diện tích và các khoản chênh lệch mà người dân phải thanh toán… bởi đây là vấn đề đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá đất và giá nhà tại các khu vực nội đô có sự chênh lệch rất lớn. Cơ chế quy đổi không chặt chẽ có thể dẫn đến tâm lý cho rằng quyền lợi giữa các hộ dân chưa được bảo đảm công bằng.

Theo TS Trần Xuân Lượng, phương án bồi thường, tái định cư phải thể hiện những nội dung như vị trí, diện tích nhà cũ; vị trí, diện tích nhà được bố trí tái định cư; hình thức bố trí nhà ở, trong đó có phương án mua, thuê nhà ở xã hội; giá nhà và các khoản chênh lệch giữa giá trị nhà cũ và nhà tái định cư... “Cải tạo chung cư cũ thực chất là bài toán phân chia lại giá trị đất đai và không gian đô thị nên chính sách bồi thường cần bảo đảm nguyên tắc người dân không bị thiệt khi lựa chọn phương án khác với tái định cư tại chỗ. Mỗi lựa chọn phải được quy đổi trên cùng một mặt bằng giá trị, có cơ sở pháp lý rõ ràng và được kiểm chứng độc lập khi cần thiết”, TS Trần Xuân Lượng kiến nghị.

Liên quan đến nội dung này, theo luật sư Trịnh Hữu Đức, việc mở rộng quyền lựa chọn cho người dân là phù hợp với nguyện vọng và điều kiện thực tế, nhưng cũng cần có cơ chế thực hiện cụ thể. Đó là, Quỹ Nhà ở xã hội phải đủ khả năng đáp ứng; quỹ đất phải được xác định; trình tự chuyển đổi, giao đất và cấp giấy tờ cho người dân phải rõ ràng. Nếu quy định trên giấy có nhiều lựa chọn nhưng trên thực tế thiếu quỹ nhà, quỹ đất hoặc thủ tục quá phức tạp thì quyền lựa chọn của người dân vẫn khó trở thành quyền thực chất.

Luật sư Trịnh Hữu Đức nhấn mạnh, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ nhằm thay thế những công trình xuống cấp bằng các tòa nhà mới, mà còn là cơ hội tái thiết không gian đô thị, cải thiện điều kiện sống và tổ chức lại hạ tầng. Vì vậy, người dân phải được đặt ở vị trí trung tâm của chính sách. Việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng các phương án bồi thường là bước tiến đáng ghi nhận, song quan trọng là khi thực hiện phải minh bạch, bảo đảm quyền lựa chọn thực chất thì mới tạo được sự đồng thuận, qua đó góp phần thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại những khu chung cư cũ đang xuống cấp.