Thể chế mở đường, hạ tầng "kéo giãn" không gian bất động sản Hà Nội

Giá nhà tại Hà Nội vẫn ở mức cao, khiến khả năng chi trả trở thành rào cản lớn với người mua ở thực. Tuy nhiên, cùng với sự mở rộng của hạ tầng và thay đổi trong định hướng quy hoạch, phạm vi lựa chọn nhà ở đang dần vượt ra ngoài khu vực trung tâm. Đây cũng là nền tảng để thị trường bước vào một chu kỳ phát triển có sự phân hóa rõ hơn.

Hạ tầng đang kéo thị trường ra khỏi vùng lõi

Một trong những biểu hiện rõ của sự dịch chuyển này là nguồn cung và nhu cầu đang mở rộng ra các khu vực lân cận Hà Nội. Theo Savills, nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên tương đương Hà Nội, lượng giao dịch bằng khoảng 90%, trong khi giá chỉ bằng khoảng 60%.

Hạ tầng kết nối đang góp phần mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở. Savills ghi nhận các dự án dọc Metro số 2A và số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung. Xu hướng này được kỳ vọng rõ hơn khi Hà Nội hoàn thiện Vành đai 3,5, Vành đai 4 và các cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Ngọc Hồi, Mễ Sở, Hồng Hà...

Hạ tầng kết nối đang góp phần mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở (Ảnh: Hữu Thắng).

Giai đoạn 2026-2029, tác động của hạ tầng được dự báo lan sang các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam; đến năm 2030, metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Hòa Lạc có thể tiếp tục kéo dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế ra ngoài trung tâm.

Như vậy, hạ tầng không chỉ cải thiện kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển nhà ở. Tuy nhiên, để chuyển hóa thành giá trị bất động sản, hạ tầng cần đi cùng sự hình thành dân cư, việc làm và các chức năng kinh tế mới. Đây cũng là nền tảng để quy hoạch và thể chế trở thành những yếu tố có ảnh hưởng ngày càng lớn đến thị trường.

Quy hoạch mở rộng không gian phát triển

Hà Nội đang đứng trước một thay đổi lớn về cấu trúc đô thị khi định hướng phát triển chuyển dần từ mô hình tập trung vào khu vực lõi sang mô hình đa cực, đa trung tâm.

Theo định hướng Quy hoạch Thủ đô, thành phố phát triển theo 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển. Cùng với đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, trong đó có Luật Thủ đô, tạo thêm cơ sở để Hà Nội tổ chức lại không gian đô thị, phát triển hạ tầng và các khu vực chức năng trong dài hạn.

Điểm đáng chú ý là sự thay đổi này không chỉ liên quan đến việc mở rộng địa giới hay đưa dự án ra xa trung tâm. Về bản chất, quá trình tái cấu trúc đô thị hướng tới việc hình thành những khu vực có chức năng kinh tế và xã hội rõ ràng hơn, qua đó giảm áp lực cho khu vực lõi và tạo thêm các cực tăng trưởng mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn (Ảnh: NVCC).

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ có ảnh hưởng lớn đến sự dịch chuyển của dòng vốn cũng như giá trị bất động sản trong những năm tới.

Theo ông, các đô thị lớn đang phải đồng thời giải quyết nhiều vấn đề như khu vực trung tâm có dấu hiệu quá tải, mật độ dân cư cao và nhu cầu hình thành các cực tăng trưởng kinh tế mới. Vì vậy, tái quy hoạch là xu hướng khó tránh khỏi.

Tại Hà Nội, theo ông Quốc Anh, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng sẽ không còn tập trung toàn bộ chức năng kinh tế như trước. Các khu vực khác có thể đảm nhận những vai trò riêng về công nghệ, giáo dục, logistics, tài chính hoặc công nghiệp. Khi chức năng đô thị thay đổi, giá trị bất động sản tại từng khu vực cũng sẽ được xác lập lại.

Nhìn theo cách này, tác động của thể chế đối với bất động sản không nằm ở việc tạo ra một đợt tăng giá trực tiếp. Vai trò quan trọng hơn là tạo khuôn khổ để quy hoạch được triển khai, hạ tầng được đầu tư và các cực tăng trưởng mới có điều kiện hình thành.

Khi những yếu tố này đồng thời xuất hiện, nhu cầu về nhà ở mới có cơ sở phát sinh và giá trị bất động sản có thể thay đổi theo sự phát triển thực tế của khu vực.

Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Trong khi những yếu tố dài hạn đang mở ra dư địa mới, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn phải đối mặt với những rào cản trong ngắn hạn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường đang ở một giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.

Trước mắt, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn khi giá nhà duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản của cả căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm hơn giai đoạn trước.

Bên cạnh lãi suất và tín dụng, việc nhiều quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến người mua thận trọng hơn. Thay vì quyết định nhanh, một bộ phận người mua có xu hướng dành thêm thời gian đánh giá khả năng kết nối và triển vọng phát triển của từng khu vực.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội (Ảnh: Savills).

Dù vậy, về dài hạn, bà Hằng cho rằng Quy hoạch Thủ đô, quá trình mở rộng không gian đô thị và việc đẩy nhanh các dự án vành đai, cầu và giao thông kết nối đang tạo nền tảng để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực. Khi hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất phát triển cũng được mở rộng, tạo điều kiện hình thành các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn.

Đáng chú ý, sự quan tâm đến nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê cũng được kỳ vọng góp phần đưa nguồn cung gần hơn với nhu cầu ở thực. Việc mở rộng quỹ đất, phát triển dự án quy mô lớn và có định hướng tín dụng phù hợp có thể tạo thêm nguồn cung cho những nhóm đang gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng mặt bằng giá chung cư hiện nay vẫn tương đối cao đối với phần lớn người mua để ở. Trong bối cảnh đó, thuê nhà có thể trở thành một lựa chọn phổ biến hơn tại các đô thị lớn.

Ông nhận định những thay đổi về luật, quy hoạch và hạ tầng sẽ khiến thị trường không còn tăng đồng loạt như trước mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, dựa trên giá trị sử dụng của từng dự án.

Theo đó, những bất động sản có vị trí thuận lợi, kết nối tốt với các tuyến vành đai và hạ tầng giao thông trọng điểm, chất lượng xây dựng và quản lý vận hành tốt, đồng thời đáp ứng nhu cầu ở thực có khả năng duy trì giá trị tốt hơn. Ngược lại, những dự án có giá trị sử dụng thấp hơn có thể phải điều chỉnh, qua đó mở thêm lựa chọn cho người mua.

Khi không gian đô thị được mở rộng và nguồn cung trở nên đa dạng hơn, vị trí, khả năng kết nối, chức năng kinh tế của khu vực và nhu cầu ở thực sẽ ngày càng quyết định sức hấp dẫn của bất động sản.

Vì vậy, cơ hội trong chu kỳ mới không đơn thuần nằm ở việc đón đầu một thông tin quy hoạch. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, điều quan trọng hơn là nhận diện những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, chức năng kinh tế cụ thể và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp trong dài hạn.