Hà Nội đề xuất quy định mới đối với công trình trên đất có quy hoạch

Ảnh minh họa

Theo đó, hiện Sở Xây dựng Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo lần 2 Quyết định quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về cấp giấy phép xây dựng. Quyết định mới dự kiến thay thế Quyết định 07/2022 của UBND thành phố.

Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất thay đổi thời hạn tồn tại đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo quy định hiện hành, loại giấy phép này được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện. Công trình được cấp phép có thời hạn tồn tại không quá 5 năm kể từ ngày được cấp giấy phép.

Tại dự thảo mới, Sở Xây dựng đề xuất bỏ mốc 5 năm. Thay vào đó, thời hạn tồn tại cụ thể sẽ được ghi trực tiếp trong giấy phép, phù hợp với thời hạn thực hiện quy hoạch và quy định pháp luật.

Trường hợp hết thời hạn tồn tại nhưng quy hoạch vẫn chưa được thực hiện, việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình sẽ được xử lý theo quy định. Nếu cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất khi thời hạn ghi trong giấy phép vẫn còn, việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và phá dỡ công trình được thực hiện theo pháp luật đất đai.

Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh khung pháp lý về giấy phép xây dựng có thời hạn đã thay đổi từ ngày 1/7/2026. Luật Xây dựng 2025 quy định giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP tiếp tục quy định quy mô, thời hạn tồn tại của công trình phải phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh hoặc được chấp thuận đối với từng công trình cụ thể, đồng thời phù hợp với yêu cầu quản lý, phát triển và thời hạn quy hoạch. Khi hết thời hạn ghi trong giấy phép mà quy hoạch chưa thực hiện, cơ quan đã cấp giấy phép có trách nhiệm thông báo việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình.

Thực tế này cũng được đặt ra tại các khu vực quy hoạch chậm triển khai. Tháng 8/2026, trước kiến nghị của cử tri về việc cho phép người dân trong khu vực quy hoạch chậm thực hiện được cấp phép xây dựng có thời hạn, sửa chữa, cải tạo nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã quy định cụ thể điều kiện cấp loại giấy phép này.

Dự thảo lần 2 đồng thời được chỉnh lý theo hướng hạn chế phát sinh thêm thủ tục. Sở Xây dựng đã bỏ đề xuất thực hiện đồng thời thủ tục cấp giấy phép xây dựng với điều chỉnh thời hạn, tiến độ dự án sau ý kiến của Sở Tư pháp, Sở Tài chính và Ban Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội.

Cùng với thay đổi về thời hạn, dự thảo đề xuất công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng mới thuộc trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được xây tối đa 4 tầng nổi, có thể bố trí tum thang để bao che cầu thang bộ, giếng thang máy và thiết bị kỹ thuật.

Diện tích sàn tum không quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tum không quá 3m. Công trình không được xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; tổng chiều cao không quá 18m và không vượt các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của khu vực.

Trong khi đó, Điều 4 Quyết định 07/2022/QĐ-UBND quy định công trình, nhà ở riêng lẻ xây mới tối đa 4 tầng nổi, không có tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; chiều cao tính đến mái tầng 4 không quá 15m.

Quá trình lấy ý kiến cho thấy nhu cầu xây dựng khác nhau tại từng khu vực. UBND các xã Tây Phương, Hạ Bằng, Trần Phú, Hưng Đạo phản ánh nhu cầu tăng số tầng; UBND xã Thường Tín kiến nghị cho phép tầng lửng đối với nhà ở kết hợp kinh doanh, trong khi UBND xã Bát Tràng đề nghị làm rõ quy mô xây dựng tại khu dân cư hiện có trên bãi sông.

Giải trình các ý kiến này, Sở Xây dựng cho biết giới hạn 4 tầng và chiều cao 18m được xác định là ngưỡng quản lý tối đa chung trên toàn thành phố, nhằm kiểm soát quy mô đầu tư đối với công trình nằm trong khu vực có khả năng phải thu hồi đất theo quy hoạch, qua đó hạn chế thiệt hại và lãng phí. Cũng trên nguyên tắc này, dự thảo không cho phép xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm.

Dự thảo lần 2 được Sở Xây dựng hoàn thiện ngày 22/8/2026 sau quá trình lấy ý kiến các sở, ngành và địa phương. Có 46 đơn vị thống nhất với dự thảo và 28 đơn vị gửi ý kiến góp ý chi tiết.