Giá bất động sản tăng: Khi nào là tín hiệu tốt của nền kinh tế, khi nào là đầu cơ?

Sáng 22/9, Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra tại Hà Nội, với các nội dung thảo luận xoay quanh thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền tài sản của người dân, phương pháp xác định giá đất theo thị trường và các công cụ điều tiết thị trường bất động sản.

Tại phiên thảo luận đầu tiên với chủ đề "Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý", bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) tập trung phân tích những vấn đề đang được quan tâm trong quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Làm rõ quyền tài sản khi hết niên hạn công trình

Theo bà Hằng, việc đặt vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là nội dung hoàn toàn mới. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định liên quan đến niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, theo bà, điểm cần tiếp tục làm rõ trong quá trình hoàn thiện pháp luật là quyền của chủ sở hữu sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.

"Vấn đề lớn nhất hiện nay là sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không", bà Hằng nói.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở đang được xây dựng theo hướng làm rõ quyền tài sản trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Việc công trình hết niên hạn không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân bị mất đi.

Cụ thể, với các nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, bà Hằng cho biết người sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỉ lệ phân bổ.

Đối với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, phương án được đề cập là chủ sở hữu có thể tiếp tục tham gia xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư mới thông qua việc đóng góp kinh phí. Nếu không có nhu cầu tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với phần quyền sử dụng đất theo tỉ lệ được xác định.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng (Ảnh: BTC).

Trường hợp khu vực nhà chung cư được quy hoạch theo hướng không tiếp tục xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân vẫn được xem xét, bảo đảm theo quy định về bồi thường quyền sử dụng đất.

Theo bà Hằng, việc làm rõ những quyền này nhằm kế thừa quy định hiện hành, đồng thời giảm tâm lý lo ngại của người dân khi chính sách về niên hạn nhà chung cư được đặt ra.

Một mục tiêu khác là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thực tế, nhiều dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai do chưa thống nhất được phương án xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu.

"Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua đang là một điểm nghẽn", bà Hằng cho biết, đồng thời nhấn mạnh vấn đề này không chỉ liên quan đến chỉnh trang đô thị mà còn gắn với yêu cầu bảo đảm an toàn cho người dân tại những công trình đã xuống cấp.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc xác định vòng đời công trình cũng có ý nghĩa trong việc nâng cao chất lượng xây dựng. Nếu người dân mặc định một căn hộ có thể được sử dụng vô thời hạn, trong khi công trình vẫn xuống cấp theo thời gian, việc sửa chữa, cải tạo sẽ khó được thúc đẩy.

Do đó, việc xác định niên hạn công trình được đặt trong tổng thể các chính sách liên quan đến chất lượng công trình, cải tạo chung cư cũ và quyền tài sản của chủ sở hữu.

Giá đất theo thị trường nhưng "giá thị trường là giá nào"?

Một vấn đề khác được đặt ra tại hội thảo là mối quan hệ giữa giá đất, chi phí phát triển dự án và giá bán bất động sản.

Bà Hằng cho biết trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với định hướng xác định giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi khó hơn là xác định thế nào là giá thị trường và dựa trên dữ liệu nào để xác lập mức giá đó.

"Quan điểm của tôi trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023 là rất đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: Giá thị trường là giá nào?", bà Hằng nói.

Theo bà, giá bất động sản tăng không phải trong mọi trường hợp đều phản ánh một vấn đề tiêu cực. Trong một nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có thể tăng cùng với sự gia tăng về thu nhập, giá trị đời sống và nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý cần phân biệt sự gia tăng giá gắn với các yếu tố kinh tế thực với trường hợp giá bị đẩy lên bởi đầu cơ, thổi giá hoặc găm hàng. "Điều quan trọng là giá tăng theo cách nào", bà Hằng nhấn mạnh.

Trong một nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có thể tăng cùng với sự gia tăng về thu nhập, giá trị đời sống và nhu cầu thực tế (Ảnh: Hữu Thắng).

Theo đại diện Bộ Xây dựng, một trong những dấu hiệu cần được theo dõi là sự tương quan giữa mức giá và lượng giao dịch. Nếu giá liên tục tăng trong khi giao dịch thực tế không tăng tương ứng, cơ sở để coi đó là mức giá thị trường cần được xem xét thận trọng.

Bà cho rằng việc xác định giá thị trường không thể chỉ dựa vào một mức giá được ghi nhận riêng lẻ, mà cần có cơ sở dữ liệu giao dịch đủ để phản ánh mặt bằng giá.

"Trước đây, tôi từng gợi ý rằng có thể căn cứ vào lượng giao dịch. Lượng giao dịch phải tăng đều thì chúng ta mới có cơ sở xác định giá tăng. Còn nếu giao dịch rõ ràng không có, nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh, thì không thể gọi đó là giá thị trường theo đúng nghĩa", bà Hằng nói.

Theo phân tích này, nếu mức giá bị đẩy lên bất thường và được sử dụng làm cơ sở xác định tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào của dự án có thể tăng theo, từ đó tác động đến mặt bằng giá bất động sản.

Bà Hằng đồng thời lưu ý giá bất động sản không chỉ được quyết định bởi tiền sử dụng đất. Giá thành còn bao gồm chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và các khoản chi phí khác, trong khi giá bán chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế.

Do đó, việc giảm một cấu phần chi phí không đồng nghĩa giá bán bất động sản sẽ giảm tương ứng trong mọi trường hợp.

Kiểm soát đầu cơ, xây dựng công cụ điều tiết thị trường

Theo bà Hằng, trong trường hợp giá bất động sản tăng do đầu cơ, găm hàng hoặc đẩy giá, chính sách cần hướng tới việc tác động vào chính cơ chế hình thành giá.

Một trong những công cụ được bà đề cập là chính sách thuế. Bên cạnh đó, lãi suất cũng có thể tác động đến nhu cầu đầu tư và khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính trên thị trường.

"Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất", bà Hằng nói.

Bà cho biết Bộ Xây dựng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó dự thảo dành riêng một chương về điều tiết thị trường với nhiều công cụ khác nhau. Dự thảo cũng đề cập đến khái niệm đầu cơ bất động sản và việc xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này.

Mục tiêu được đặt ra là có cơ sở để cơ quan quản lý lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp với từng giai đoạn của thị trường, thay vì sử dụng một công cụ cố định trong mọi thời điểm.

Theo bà, một mặt cần kiểm soát những yếu tố khiến giá bất động sản bị đẩy lên không gắn với nhu cầu thực; mặt khác cũng phải tính toán lại phương pháp xác định giá đất và tiêu chí nhận diện giá thị trường.

"Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển", bà Hằng nêu quan điểm.

Theo đó, bài toán chính sách nằm ở việc tìm được mức giá phù hợp giữa hai trạng thái: quá thấp khiến nguồn lực đất đai không được phản ánh đúng giá trị, nhưng quá cao lại có thể làm tăng chi phí đầu vào của dự án và tạo áp lực lên giá bất động sản.

"Chúng ta cần tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý nhà nước", bà Hằng kết luận.