Bất ngờ khu chung cư đông dân nhất Hà Nội giảm giá tiền tỷ: Từng rao trên 60 triệu đồng/m², nay xuống còn 37 triệu đồng/m²

Giá căn hộ giảm khoảng 35% từ mức đỉnh cuối năm 2025

Thị trường căn hộ tại tổ hợp HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, TP Hà Nội) - chung cư có mật độ dân số đông nhất ở Hà Nội ghi nhận giao dịch trầm lắng, mặt bằng giá giảm mạnh so với cuối năm 2025. Diễn biễn này diễn ra do sau khi Hà Nội công bố kế hoạch xử lý các vi phạm tại chung cư HH Linh Đàm.

Theo ghi nhận, nhiều căn hộ tại HH Linh Đàm đang được chủ nhà rao bán với giá thấp hơn đáng kể so với thời điểm cuối năm 2025. Một số căn có diện tích 46-83m² hiện được chào bán quanh mức 1,3-2,2 tỷ đồng, tùy vị trí, tầng và hiện trạng căn hộ.

Một môi giới đang phụ trách khu vực này cho biết, trong khi lượng chủ nhà ký gửi rao bán ngày càng tăng thì lượng khách hỏi mua giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Dù một số chủ nhà đã chủ động giảm giá, người mua hiện có xu hướng "nghe ngóng" và chưa vội xuống tiền.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận trong tháng 8 cho thấy, giá rao bán bình quân căn hộ tại toàn tổ hợp HH Linh Đàm ở mức khoảng 36,7 triệu đồng/m², giảm 19,5% so với cùng kỳ năm trước.

So với mức đỉnh khoảng 56,6 triệu đồng/m² vào tháng 12/2025, mặt bằng giá hiện thấp hơn khoảng 35%. Mức giảm cũng có sự khác biệt giữa các tòa. Riêng HH2 giảm 29,5%, trong khi HH3 giảm 16,4%.

Diễn biến này khá khác so với giai đoạn cuối năm ngoái. Khi đó, nhiều căn hộ tại HH Linh Đàm được rao bán ở vùng 50-65 triệu đồng/m², trong bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội tăng mạnh và lượng người tìm mua tại khu vực này cao hơn hiện nay.

Thời điểm đó, các căn hộ diện tích 45m2 hiện được rao bán 2,2 - 2,4 tỷ đồng; căn 56 - 66m2 có giá 2,8-3,2 tỷ đồng; căn trên 70m2 khoảng từ trên 3 – 4,9 tỷ đồng. Một căn hộ 82m2, nội thất mới hiện được rao bán 5,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 63 triệu đồng/m2.

Tổ hợp HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, TP Hà Nội) - chung cư có mật độ dân số đông nhất ở Hà Nội.

Theo ghi nhận thực tế hiện nay, tại HH2, căn hộ có diện tích 83m², gồm 3 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh, ban công hướng hồ Linh Đàm, đang được chào giá hơn 2,2 tỷ đồng và đã bao gồm chi phí liên quan. Theo môi giới, chủ nhà có nhu cầu bán sớm.

Ở phân khúc giá thấp hơn, một căn HH2A diện tích 46m², đầy đủ nội thất, đang được chào bán khoảng 1,3 tỷ đồng. Chủ nhà cho biết căn hộ hiện được cho thuê với dòng tiền khoảng 6,5 triệu đồng/tháng.

Một căn góc diện tích 63m² gồm 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh, cũng đang được rao bán khoảng 2,2 tỷ đồng, có thương lượng với khách thiện chí.

Các mức giá trên trong khoảng từ 26-35 triệu đồng/m2 là giá rao bán của từng căn hộ, không phải mặt bằng giá giao dịch chung của toàn khu. Thực tế giá có thể thay đổi theo tầng, hướng ban công, diện tích, tình trạng nội thất và khả năng thương lượng.

Một môi giới cho biết, hiện có những căn hộ được chủ nhà giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá từng kỳ vọng hoặc giá mua trước đó nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Người mua vẫn "nghe ngóng"

Tâm lý thận trọng của người mua xuất hiện trong bối cảnh HH Linh Đàm nằm trong danh sách 12 công trình, dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh được Hà Nội đưa vào kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội.

Theo kế hoạch, cơ quan chức năng sẽ rà soát cụ thể từng công trình, từng tầng và từng căn hộ trên cơ sở hồ sơ pháp lý, quy hoạch, giấy phép xây dựng và hiện trạng. Sau đó, các hạng mục sẽ được phân loại để xác định phần được phép tồn tại và phần phải di dời, phá dỡ.

Theo lộ trình được công bố, việc rà soát, phân loại dự kiến thực hiện trong tháng 10-11/2026. Những trường hợp thuộc diện phải di dời dự kiến hoàn thành trong năm 2027, trong khi việc phá dỡ và hoàn thiện các hạng mục liên quan được đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2028.

Hiện HH Linh Đàm có khoảng 9.000 căn hộ và 35.000-40.000 cư dân.

Chính việc phương án xử lý cuối cùng còn phụ thuộc kết quả rà soát từng tầng, từng căn hộ khiến người mua trên thị trường thứ cấp có xu hướng chờ thêm thông tin trước khi quyết định. Trong khi đó, với những chủ nhà cần bán sớm, việc giảm giá đang được sử dụng để tìm kiếm thanh khoản trong bối cảnh lượng người mua giảm so với giai đoạn thị trường đạt đỉnh cuối năm 2025.

Hiện HH Linh Đàm có khoảng 9.000 căn hộ và 35.000-40.000 cư dân theo các nguồn thông tin được công bố gần đây. Đây cũng là một trong những lý do khu vực này được thành phố đặc biệt quan tâm khi xây dựng phương án xử lý, với yêu cầu đồng thời phải giải quyết vi phạm và bảo đảm quyền lợi, an sinh của người dân đang sinh sống tại đây.