Trong báo cáo mới đây về công tác tổng hợp, phản ánh vướng mắc của doanh nghiệp và đánh giá hiệu quả trả lời của các Bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục cảnh báo về lỗ hổng trong giao dịch đất nền tự phát.
Theo HoREA, kiến nghị liên quan đến việc mở rộng "phạm vi điều chỉnh" của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bao gồm cả các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất "trong hoặc ngoài" dự án đến nay vẫn chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
HoREA đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật, chặn ‘đầu nậu’ phân lô bán nền.
Thực tế hiện nay, Luật Đất đai cho phép tách thửa, hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tạo ra một lượng đất "dôi dư" đưa vào giao dịch.
Lợi dụng quy định này cùng các kẽ hở của Bộ Luật Dân sự 2015, nhiều doanh nghiệp hoặc "đầu nậu" đã núp bóng dưới danh nghĩa người sử dụng đất cá nhân để tự ý phân lô bán nền nhưng không được thực hiện dưới hình thức một dự án bất động sản.
Theo hiệp hội, những hoạt động này có thể được thực hiện thông qua các giao dịch dân sự, thay vì phải lập dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hệ quả, người dân mua đất nền ngoài dự án có thể đối mặt với nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng và quyền lợi trong giao dịch.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thực trạng "lách luật" này đã dẫn đến hàng loạt vụ lừa đảo, gây thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ.
Từ những bất cập trên, HoREA cho rằng cần mở rộng phạm vi điều chỉnh tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bao quát những trường hợp này, qua đó tăng cơ chế bảo vệ người mua đất nền và hạn chế khoảng trống pháp lý đối với hoạt động phân lô, chuyển nhượng đất ngoài dự án.
Cùng với việc kiến nghị siết chặt đất nền tự phát, HoREA cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận "đặt cọc" tại thời điểm hợp lý hơn.
Cụ thể, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc khi dự án đã đáp ứng một trong các điều kiện: Đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; Đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo HoREA, tại các thời điểm nêu trên, chủ đầu tư đã phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và được cơ quan nhà nước phê duyệt/thẩm định hồ sơ.
Việc cho phép nhận đặt cọc ở giai đoạn này vừa giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn triển khai, vừa hoàn toàn không xảy ra tình trạng "tay không bắt giặc" hay "lách luật" huy động vốn trá hình như các trường hợp vi phạm trước đây.