Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang cao gấp 7 lần đất ở: Tránh trở thành “phạt” người có đất?

Đề xuất đánh thuế 0,2% đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng đang thu hút sự quan tâm khi mức thuế dự kiến cao gần 7 lần đất ở trong hạn mức.

Tuy nhiên, câu hỏi không chỉ là mức thuế cao hay thấp mà còn là ai xác định một thửa đất thuộc diện chịu thuế và người dân có được giải trình trước khi tính thuế hay không.

Nếu dự thảo này được áp dụng trong thực tế, câu trả lời của Bộ Tài chính, theo đó, việc xác định sẽ căn cứ pháp luật đất đai và kết quả của cơ quan chuyên môn vẫn phải chờ những hướng dẫn cụ thể.

Ủng hộ sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ đất, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, vấn đề quan trọng là phải đánh đúng hành vi.

Đất đang trống chưa đồng nghĩa với găm giữ đất

Theo Luật sư Trương Anh Tú, đất đang để trống chưa đồng nghĩa với đất bị găm giữ chờ tăng giá. Một trong những rủi ro cần tránh là đồng nhất hiện trạng của tài sản với hành vi của người sử dụng đất. Một thửa đất chưa có công trình là điều có thể quan sát được, nhưng vì sao nó chưa được sử dụng lại là câu hỏi cần được xác minh.

Chẳng hạn, một người mua nhiều lô đất, không có nhu cầu sử dụng, không đầu tư hay khai thác mà giữ nhiều năm để chờ giá tăng là một trường hợp. Một gia đình sở hữu đất chưa thể xây dựng hoặc khai thác thửa đất do vướng quy hoạch, thủ tục, tranh chấp hoặc những trở ngại khách quan lại là trường hợp khác. Hai thửa đất có thể giống nhau khi nhìn từ bên ngoài và cùng để trống trong một khoảng thời gian, nhưng chưa chắc phản ánh cùng một hành vi.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm

"Đất đang trống là một hiện trạng, còn găm giữ đất là một hành vi. Nếu mục tiêu của chính sách là hạn chế đầu cơ thì phải có căn cứ để đi từ hiện trạng đến việc nhận diện hành vi. Không nên coi mọi thửa đất chưa được khai thác đều có cùng bản chất", Luật sư Tú khuyến nghị.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, thuế không nên trở thành hình thức "phạt" người có đất. Đây phải là công cụ kinh tế khiến việc găm giữ tài sản chờ tăng giá trở nên tốn kém hơn đưa đất vào sử dụng.

"Điểm mới khi mức 0,2% được đề xuất là nguyên tắc "đánh đúng hành vi". Nguyên tắc này phải được chuyển thành những tiêu chí và thủ tục đủ rõ để áp dụng trên thực tế", Luật sư Trương Anh Tú lưu ý.

Từ đất đang trống đến thuế 0,2%

Một vấn đề khác được vị chuyên gia chỉ ra là việc đề xuất hiện nay đề cập đồng thời "đất bỏ hoang", "không đưa vào sử dụng" và "chậm đưa vào sử dụng". Theo ông Tú, khi hoàn thiện chính sách cần làm rõ tiêu chí và thời điểm xác định đối với từng trường hợp, bởi phía sau một hiện trạng chưa sử dụng có thể tồn tại những nguyên nhân rất khác nhau.

Ông Trương Anh Tú nêu rõ, để đi từ một thửa đất đang chưa được khai thác đến nghĩa vụ chịu mức thuế 0,2%, cần có một chuỗi xác định có thể kiểm tra gồm: tình trạng đất – thời gian – nguyên nhân – dữ liệu đối chiếu – giải trình – nghĩa vụ thuế.

"Cơ quan thuế có thể thực hiện việc tính và thu thuế theo quy định, nhưng không nên phải tự suy đoán vì sao một thửa đất chưa được sử dụng. Việc xác định tình trạng đất cần dựa trên cơ quan có thẩm quyền và hệ thống thông tin đủ tin cậy", ông Tú nói.

Hai thửa đất có thể giống nhau khi nhìn từ bên ngoài và cùng để trống trong một khoảng thời gian, nhưng chưa chắc phản ánh cùng một hành vi. Ảnh minh hoạ

Từ cách tiếp cận này, theo Chủ tịch TAT Law Firm, dữ liệu không thể chỉ dừng ở tên người sử dụng, diện tích thửa đất hay việc trên đất có công trình hay không. Khi cần xác định nguyên nhân, cơ quan có thẩm quyền còn phải có khả năng đối chiếu quy hoạch, tình trạng pháp lý, biến động đất đai, thủ tục đang được giải quyết, thời điểm phát sinh trở ngại và những thông tin có liên quan.

"Ba năm đất chưa được sử dụng cho chúng ta biết một hiện trạng đã kéo dài ba năm, nhưng chưa tự nó trả lời được vì sao hiện trạng đó tồn tại.

Muốn thuế điều chỉnh đúng hành vi thì giữa hiện trạng và nghĩa vụ thuế phải có bước xác định nguyên nhân và nhận diện được sự khác biệt giữa các nguyên nhân khiến đất chưa được sử dụng.

Trường hợp nào được loại trừ, miễn, giảm hoặc vẫn phải chịu thuế cuối cùng phải do pháp luật quy định", Luật sư Tú bổ sung.

Xác định đúng chủ thể chịu thuế

Theo Luật sư Trương Anh Tú, nếu thông tin về chủ thể sử dụng đất còn có khả năng chậm cập nhật thì việc xác định một vấn đề phức tạp hơn như nguyên nhân khiến đất chưa được sử dụng càng đòi hỏi chuẩn kiểm chứng cao.

Sai chủ thể có thể dẫn đến xác định sai người nộp thuế; sai hiện trạng có thể dẫn đến xác định sai thửa đất chịu thuế; còn sai nguyên nhân có thể khiến một trường hợp vướng quy hoạch hoặc thủ tục bị nhìn nhận giống người chủ động găm giữ đất chờ tăng giá.

Do đó, số hóa và liên thông dữ liệu đất đai là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Dữ liệu phải chính xác, được cập nhật và có khả năng kiểm chứng trước khi trở thành căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn.

Song song với dữ liệu, ông Tú nhấn mạnh thêm vấn đề quyền giải trình. Người sử dụng đất cần có khả năng biết vì sao tài sản của mình được dự kiến xác định là bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, cơ quan quản lý đang dựa vào thông tin nào và có cơ hội cung cấp tài liệu nếu dữ liệu chưa phản ánh đầy đủ thực tế.

Nếu người dân chỉ được trình bày sau khi đã nhận thông báo thuế và phải bước vào quá trình khiếu nại thì chi phí sửa một quyết định chưa chính xác sẽ lớn hơn việc kiểm chứng trước khi nghĩa vụ thuế được xác lập.

"Quyền giải trình không phải là tạo thêm một "cửa" để né thuế mà là lớp kiểm chứng giúp chính sách đánh đúng người, đúng tài sản và đúng trường hợp pháp luật muốn điều chỉnh", Luật sư Trương Anh Tú giải thích.

Đích cuối cùng là đưa đất trở lại sử dụng

Trở lại đề xuất đánh thuế 0,2% với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, luật sư Trương Anh Tú khẳng định, thành công của chính sách không nên được đo chủ yếu bằng số lượng thửa đất bị áp thuế 0,2% hay số tiền ngân sách thu thêm.

Nếu một người giữ đất chỉ để chờ tăng giá, thuế cao hơn phải làm thay đổi phép tính kinh tế của hành vi đó. Nhưng nếu đất chưa được khai thác vì một điểm nghẽn khách quan thì chỉ tăng nghĩa vụ thuế không tự thân làm điểm nghẽn biến mất.

Đây là ranh giới giữa thuế điều chỉnh hành vi và thuế chỉ đánh vào hiện trạng tài sản.

"Thuế đất bỏ hoang không nên nhằm làm cho việc có đất trở nên đắt đỏ, mà phải làm cho việc găm giữ đất chỉ để chờ tăng giá trở nên đắt đỏ. Muốn vậy, trước con số 0,2% phải có một quá trình đủ tin cậy để xác định đất đang ở trạng thái nào, vì sao chưa được sử dụng và người sử dụng có cơ hội giải trình. Đánh đúng hành vi thì thuế mới có thể tạo động lực đưa đất trở lại sử dụng", Luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, đề xuất thuế 0,2% nêu trên cũng có thể tạo áp lực đưa quỹ đất vào sử dụng thay vì tiếp tục găm giữ chờ tăng giá. Tuy nhiên, nguyên tắc vẫn phải là đánh đúng hành vi.

"Một dự án chậm triển khai do doanh nghiệp chủ động giữ đất khác về bản chất với dự án muốn triển khai nhưng đang vướng quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục pháp lý.

Vì vậy, nếu áp dụng với đất dự án, chính sách cần xác định rõ nguyên nhân chậm sử dụng; nếu không, thuế chống đầu cơ có thể trở thành chi phí cộng thêm cho chính những dự án đang bị ách tắc", Chủ tịch TAT Law Firm lưu ý thêm.