Dữ liệu do China Index Academy công bố cho thấy giá nhà trên thị trường thứ cấp tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc hồi tháng 6 giảm 0,42% so với tháng trước, xuống trung bình 12.639 nhân dân tệ (1.750 USD)/m². Trong số này, 88 thành phố ghi nhận giá giảm và chỉ 12 thành phố tăng. Đáng nói, đà giảm trên thị trường nhà ở thứ cấp diễn ra trên diện rộng ở tất cả các nhóm thành phố.
Trong tháng 6, giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất giảm 6,95% so với cùng kỳ năm trước. Các thành phố hạng hai còn giảm mạnh hơn, tới 8,21%, trong khi các thành phố hạng ba và hạng tư nhỏ hơn giảm 7,48%.
Trong 10 thành phố lớn nhất, Nam Kinh và Vũ Hán ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong tháng 6, lần lượt 11,45% và 10,89% so với cùng kỳ. Bắc Kinh, Thiên Tân, Quảng Châu và Trùng Khánh đều giảm từ 8% đến 10%. Hàng Châu, Thượng Hải, Thành Đô và Thâm Quyến giảm từ 5% đến 8%. Thâm Quyến có kết quả tốt nhất trong nhóm 10 thành phố, nhưng giá vẫn thấp hơn 5,27% so với một năm trước.
Các nhà bình luận Trung Quốc nhìn chung coi số liệu nửa đầu năm là bằng chứng cho thấy đà giảm của giá nhà vẫn chưa kết thúc, và dự báo giá có thể tiếp tục đi xuống trong phần còn lại của năm 2026.
Từ không muốn thương lượng đến liên tục hỏi "bao giờ ký hợp đồng?"
Một người sử dụng bút danh Qingjin Wenwang mô tả tâm lý của những người có ý định mua nhà đã thay đổi rõ rệt như thế nào. "Một người bạn của tôi bắt đầu tìm mua nhà để chuẩn bị kết hôn vào cuối năm 2025. Khi đó, người bán rất tự tin và gần như không muốn thương lượng", ông kể. "Đến tháng 6/2026, khi anh ấy quay lại cùng khu vực để xem những bất động sản tương tự, thái độ của người bán phần lớn đã mềm đi và họ liên tục hỏi anh ấy khi nào có thể ký hợp đồng".
Trải nghiệm này lại khiến người bạn của ông ngày càng lo ngại rằng ngay cả sau khi xuống tiền mua, giá nhà vẫn có thể tiếp tục giảm. Dẫn số liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố tháng trước, tác giả đưa ra bốn nguyên nhân khiến một sự phục hồi thực sự vẫn còn xa.
Thứ nhất, giá nhà chưa ổn định. Trong tháng 5, chỉ 16 trong số 70 thành phố lớn ghi nhận giá nhà mới tăng so với tháng trước và chỉ 10 thành phố có giá nhà thứ cấp tăng. Tốc độ giảm giá tại các thành phố hạng ba còn tăng lên.
Thứ hai, người mua vẫn đang rút lui khỏi thị trường. Trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh số nhà mới tính theo diện tích giảm 10,8% so với cùng kỳ, còn tính theo giá trị giảm 13,5%. Nhiều hộ gia đình đang trì hoãn kế hoạch mua nhà vô thời hạn.
Thứ ba, các chủ đầu tư đang thu hẹp hoạt động. Đầu tư bất động sản trong giai đoạn tháng 1-5 giảm 16,2% so với cùng kỳ. Diện tích khởi công mới giảm 22,6%, trong khi diện tích hoàn thành giảm 23,4%.
Cuối cùng, niềm tin trên thị trường thứ cấp đã suy yếu. Mốc giá tham chiếu tại nhiều thành phố âm thầm dịch chuyển xuống thấp hơn. Một khi tâm lý người mua đã chuyển sang thận trọng, rất khó để đảo ngược nhanh chóng.
NBS cho biết ngày 16/6 rằng trong 5 tháng đầu năm 2026, chỉ 4 trong số 70 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, không một thành phố nào ghi nhận giá tăng trong cùng giai đoạn. Phần lớn các thành phố có mức giảm từ 5% đến 8% so với một năm trước.
Nhiều nơi giá nhà đã giảm hơn 40% - 50% từ đỉnh
"Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một sự thay đổi mạnh mẽ kể từ năm 2021. Doanh số nhà mới đạt đỉnh 1,79 tỷ m² trong năm đó và giảm liên tục kể từ đó, xuống dưới 1 tỷ m² vào năm 2025", một chuyên gia nhận định.
"Tại nhiều thành phố, giá đã giảm hơn 40% so với đỉnh, thậm chí có nơi giảm hơn 50%. Một mức giảm mạnh như vậy trong một khoảng thời gian ngắn, xét theo bất kỳ tiêu chuẩn nào, cũng là rất nghiêm trọng".
Theo tác giả, có ba nguyên nhân mang tính cấu trúc đứng sau cuộc suy thoái này.
Đầu tiên là dân số Trung Quốc bắt đầu tăng trưởng âm từ năm 2022 và tiếp tục thu hẹp. Kinh nghiệm ở các quốc gia khác cho thấy xu hướng suy giảm dân số rất khó đảo ngược và Trung Quốc nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng dân số âm trong tương lai gần.
Thứ hai, thời kỳ đô thị hóa nhanh từng tạo ra nhu cầu nhà ở bùng nổ về cơ bản đã qua. Trong những thập niên trước, hàng triệu người đổ về thành phố đã thúc đẩy giá nhà tăng mạnh. Nhưng làn sóng đó hiện đã đi qua.
Thứ ba, nguồn cung nhà ở xét trên tổng thể không còn khan hiếm. Sau nhiều năm xây dựng, Trung Quốc nhìn chung đã có đủ nhà ở, ngoại trừ tình trạng nguồn cung vẫn hạn chế tại các thành phố lớn và những khu vực đắc địa.
Giá nhà thực tế thậm chí bị cho là đã quay về năm 2006
Cuối tháng 4, một loạt bài viết của các nhà bình luận Trung Quốc thu hút sự chú ý lớn trên mạng khi lập luận rằng 4 năm giảm giá đã đưa giá nhà Trung Quốc trở lại mức khoảng năm 2006, nếu loại bỏ tác động của lạm phát và sự mất giá của đồng tiền.
Các bài viết sử dụng dữ liệu do Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) tổng hợp và gây ra cuộc tranh luận gay gắt trên mạng xã hội Trung Quốc về tình trạng thực sự của thị trường bất động sản. Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis sử dụng số liệu BIS để thể hiện biến động giá nhà Trung Quốc với mốc chỉ số năm 2010 bằng 100.
Giá nhà tại một số quốc gia châu Á thay đổi trong những năm qua.
Biểu đồ đầu tiên theo dõi giá bất động sản nhà ở danh nghĩa, cho thấy chỉ số giá nhà Trung Quốc tăng từ 78 điểm năm 2006 lên đỉnh 145,9 điểm năm 2021, sau đó giảm xuống còn 114 điểm trong quý I/2026. Biểu đồ thứ hai điều chỉnh theo lạm phát và sự mất giá của đồng tiền. Theo cách tính này, chỉ số tăng từ 88,5 điểm năm 2006 lên 113 điểm năm 2021, rồi lao xuống 85,1 điểm trong quý I/2026.
Điều đó đồng nghĩa xét theo giá trị thực, giá nhà Trung Quốc hiện thậm chí thấp hơn mức của hai thập kỷ trước.
Cách điều chỉnh này tương tự sự khác biệt giữa GDP danh nghĩa và GDP thực, trong đó GDP thực loại bỏ ảnh hưởng của lạm phát hoặc giảm phát để phản ánh mức tăng trưởng kinh tế thực tế.
Tuy nhiên, một chuyên gia ẩn danh khác thì cho rằng không nên áp dụng dữ liệu này một cách đồng nhất cho toàn quốc. "Giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến vẫn cao đến mức khó tin. Tôi không thấy dấu hiệu nào cho thấy giá nhà tại những nơi này đã quay trở lại bất kỳ mức đáy lịch sử nào", bà nói. "Không thể dùng một con số toàn quốc để giải thích tình hình tại mọi thành phố của Trung Quốc".
Theo bà, các thành phố hạng nhất đã cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn. Áp lực lớn hơn nhiều nằm ở các thành phố hạng ba và hạng tư, nơi giá nhà đã quay trở lại mức của một thập kỷ trước hoặc thấp hơn.
Bà cho rằng giá trị thực sự của chỉ số dựa trên dữ liệu BIS nằm ở việc nó đóng vai trò như một lời cảnh báo đối với những người vội vàng bước vào thị trường vì tin rằng giá đã chạm đáy. "Trong vài năm qua, rất nhiều người đã rơi vào cái bẫy này", bà nói.
"Họ thấy giá điều chỉnh và cho rằng đáy đã xuất hiện, hoặc thấy chính sách nới lỏng đôi chút rồi kết luận rằng thị trường sắp phục hồi. Sau đó giá tiếp tục giảm và họ không thể bán được bất động sản của mình".
Trong khi đó, một tác giả trên Sina Finance phản bác cách nhìn dựa trên giá đã điều chỉnh theo lạm phát. Người này cho rằng giá danh nghĩa có ý nghĩa thực tế hơn đối với phần lớn người dân, bởi thu nhập hộ gia đình và các khoản chi tiêu hàng ngày cũng không được điều chỉnh theo lạm phát. Dựa trên chỉ số giá nhà danh nghĩa của BIS, tác giả cho rằng một điều khó có thể phủ nhận là giá nhà Trung Quốc năm 2026 đã quay trở lại mức của năm 2016.
Theo tác giả, bất kỳ dự báo đáng tin cậy nào về hướng đi của giá nhà trong những năm tới đều phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố, bao gồm xu hướng dân số, lợi suất cho thuê, phân bổ thu nhập và cán cân cung - cầu.
Theo: BIS, AsiaTimes