Hợp đồng thiếu thông tin thỏa thuận cọc vẫn có hiệu lực
Theo Điều 2 của Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. Thỏa thuận này có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là một điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Theo Điều 3 Nghị quyết nêu rõ, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà nội dung không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện, thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của Bộ luật Dân sự.
Ví dụ các bên đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng, dẫn đến một bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong trường hợp này, tòa án không mặc nhiên tuyên vô hiệu, mà phải xem xét thỏa thuận đặt cọc có đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự hay không.
Một trong những vấn đề được làm rõ là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi tài sản dự kiến mua bán chưa đủ điều kiện giao dịch.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch có hiệu lực khi các bên có năng lực phù hợp, tự nguyện xác lập, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức cũng phải đáp ứng yêu cầu nếu pháp luật có quy định.
Trên cơ sở đó, Điều 3 Nghị quyết 03 hướng dẫn: thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực, dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được ký kết.
Chẳng hạn, hai bên đặt cọc mua bán một thửa đất chưa đứng tên người nhận cọc, thỏa thuận thời hạn cụ thể để người này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng.
Hết thời hạn, người bán vẫn chưa được cấp giấy nên yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, với lý do hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ vô hiệu nếu được ký kết.
Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện của Điều 117 Bộ luật Dân sự.
Chậm thủ tục do cơ quan chức năng: Được xem là "trở ngại khách quan", miễn phạt cọc
Đặc biệt, Nghị quyết hướng dẫn cụ thể hơn cách xử lý khi phát sinh tranh chấp mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc.
Theo đó, bên nào có lỗi khiến hợp đồng không được ký kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc. Nếu cả hai cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Nghị quyết lấy ví dụ hai bên đặt cọc mua bán nhà, người bán cam kết hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trong 3 tháng, nếu không sẽ chịu phạt cọc.
Dù đã nộp hồ sơ đúng quy định, hết thời hạn này người bán vẫn chưa được cấp giấy do cơ quan nhà nước chưa giải quyết. Đây được xác định là trở ngại khách quan khiến người bán không thể thực hiện đúng cam kết nên không phải chịu phạt cọc.
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp, việc không hoàn thành cam kết đúng hạn chưa đủ để kết luận một bên phải chịu phạt cọc. Tòa án còn phải xem xét nguyên nhân, lỗi của các bên và những trở ngại khách quan nếu có.
Tuy nhiên, không bị phạt cọc không có nghĩa đương nhiên được giữ tiền cọc hoặc không phải thực hiện các nghĩa vụ khác. Việc hoàn trả tài sản và xử lý những vấn đề liên quan vẫn phải căn cứ vào thỏa thuận, quy định pháp luật.
Một tình huống khác dễ nhầm lẫn là hợp đồng mua bán đã được ký kết nhưng sau đó không thể thực hiện.
Nghị quyết phân biệt rõ: nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng, khi hợp đồng đã ký, những vi phạm xảy ra trong quá trình thực hiện sau đó hoặc việc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ sẽ không dẫn đến phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm ký kết ban đầu.
Tranh chấp lúc này được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cách xử lý sẽ khác nếu khoản cọc được thỏa thuận để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.