Công chứng điện tử giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản

Công nghệ hỗ trợ kiểm soát rủi ro, minh bạch giao dịch 

Ngày 15/10, tại trụ sở Bộ Tư pháp, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam phối hợp với Báo Pháp luật Việt Nam tổ chức tọa đàm quốc tế "Công chứng – Thiết chế bảo đảm an toàn pháp lý trong kỷ nguyên số và môi trường đầu tư nước ngoài". 

Tại tọa đàm, các chuyên gia trong nước và quốc tế đã chia sẻ kinh nghiệm, đề xuất giải pháp thúc đẩy chuyển đổi số, phòng ngừa tranh chấp và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, đặc biệt là tài sản lớn như bất động sản.

Ông Olivier VIX - đại diện Hội đồng Công chứng Tối cao Pháp khu vực Đông Nam Á và Trung Quốc, nhấn mạnh công nghệ số dù phát triển đến đâu cũng không thể thay thế vai trò của công chứng viên trong bảo đảm an toàn pháp lý.

Theo ông, blockchain và trí tuệ nhân tạo (AI) có thể hỗ trợ xác thực dữ liệu, lưu trữ tài liệu, kiểm tra thông tin và tự động hóa quy trình. Tuy nhiên, xác thực dữ liệu không đồng nghĩa với xác thực pháp lý. 

Các chuyên gia đại biểu tham dự tọa đàm.

Công nghệ có thể bảo đảm tính toàn vẹn của tài liệu nhưng không thể tự mình đánh giá bản chất pháp lý của giao dịch, xác định ý chí tự nguyện, năng lực hành vi dân sự và thẩm quyền của các bên.

Đối với giao dịch bất động sản có giá trị lớn, công chứng viên còn phải tư vấn, giải thích quyền và nghĩa vụ, cảnh báo rủi ro, phát hiện bất thường về quyền sở hữu, tình trạng thế chấp hoặc tài sản chung. 

Đây là những công việc đòi hỏi chuyên môn và sự phán đoán của con người. Vì vậy, công chứng cần chủ động ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả, nhưng không thể đánh đổi vai trò thẩm định pháp lý và trách nhiệm nghề nghiệp.

Các chuyên gia trao đổi ý kiến tại tọa đàm.

Chia sẻ kinh nghiệm tại Uzbekistan, ông Mukhammad Khomidov - Cố vấn Ban Giám sát của Hiệp hội Công chứng Cộng hòa Uzbekistan, cho biết hệ thống thông tin "Công chứng" tại nước này được kết nối với hơn 30 cơ quan nhà nước, giúp công chứng viên nhanh chóng tiếp cận dữ liệu về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, kê biên, lịch sử chuyển nhượng, tình trạng hôn nhân và giấy tờ tùy thân.

Nhờ đó, thời gian thu thập, xác minh hồ sơ được rút ngắn từ quy trình có thể kéo dài tới 10 ngày xuống còn khoảng 30 phút. Việc kết nối dữ liệu còn giúp phát hiện sớm dấu hiệu bất thường, hạn chế sử dụng giấy tờ giả hoặc che giấu tình trạng pháp lý của tài sản. 

Cơ chế "một cửa" cho phép công chứng viên chủ động thu thập hồ sơ, gửi thông tin điện tử đăng ký quyền sở hữu, giảm thời gian và chi phí đi lại cho người dân.

Một giải pháp đáng chú ý khác là cơ chế tài khoản phong tỏa (escrow) đối với giao dịch mua bán bất động sản và xe cơ giới có công chứng. Theo đó, công chứng viên xác minh số dư tài khoản của bên mua trước khi thực hiện giao dịch; tiền được chuyển cho bên bán theo quy trình sau khi giao dịch hoàn tất. 

Cơ chế này giúp hạn chế nguy cơ bên mua mất tiền khi chưa nhận được quyền sở hữu, đồng thời bảo đảm bên bán nhận tiền theo thỏa thuận. Các khoản thanh toán minh bạch, có thể truy xuất nguồn gốc, góp phần ngăn ngừa gian lận.

Ông Mukhammad Khomidov cũng nhấn mạnh, công nghệ là công cụ nâng cao hiệu quả công chứng chứ không thể thay thế công chứng viên. Sự kết hợp giữa dữ liệu điện tử, công nghệ hiện đại và hoạt động thẩm định pháp lý sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản an toàn, minh bạch hơn.

Chưa nhận thức rõ vai trò công chứng, nhiều tranh chấp diễn ra

Từ thực tiễn thị trường Việt Nam, TS.Trần Xuân Lượng - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những bất cập hiện nay là công chứng đôi khi vẫn bị xem như thủ tục hành chính, trong khi nhiều rủi ro đã phát sinh từ trước khi hợp đồng được đưa đi công chứng.

Phổ biến là việc các bên đặt cọc, thỏa thuận và giao tiền mà chưa thực hiện công chứng, chưa được tư vấn pháp lý đầy đủ. Khi giá thị trường biến động hoặc các bên thay đổi ý định, tranh chấp dễ phát sinh, nhất là với những khoản đặt cọc lớn.

TS.Trần Xuân Lượng - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam.

Đối với bất động sản hiện hữu, việc kiểm tra giấy chứng nhận chưa đủ để phản ánh toàn bộ tình trạng pháp lý của tài sản. Các giao dịch trước đó, nghĩa vụ thế chấp, quan hệ thừa kế hoặc tranh chấp ranh giới đều có thể dẫn đến khiếu kiện. 

Trong khi đó, với nhà ở hình thành trong tương lai, việc đánh giá pháp lý còn liên quan đến giấy phép đầu tư, xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và nhiều điều kiện khác của dự án.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, tình trạng thiếu thông tin minh bạch về bất động sản cũng là trở ngại đối với nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài vị trí và giá cả, họ cần thông tin đáng tin cậy về pháp lý dự án, quy hoạch, phạm vi sở hữu, thuế, phí và điều kiện đầu tư. Khi khó xác minh những yếu tố này, niềm tin của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Từ đó, ông đề xuất nâng cao vai trò của công chứng theo hướng không chỉ xác minh giấy tờ mà còn tư vấn pháp lý, chủ động nhận diện và cảnh báo rủi ro trước khi giao dịch được xác lập. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế phối hợp với ngân hàng để thiết lập tài khoản bảo đảm thanh toán, giúp kiểm soát dòng tiền, hạn chế tranh chấp trong quá trình đặt cọc và chuyển nhượng.

Ông Vũ Hoài Nam - Tổng Biên tập Báo Pháp luật Việt Nam.

Đại diện ban tổ chức, ông Vũ Hoài Nam - Tổng Biên tập Báo Pháp luật Việt Nam, đánh giá cao những trao đổi tại tọa đàm, ông Nam cho rằng Việt Nam có thể nghiên cứu, tiếp thu những kinh nghiệm hay từ các quốc gia có hoạt động công chứng phát triển sớm.

Tuy nhiên, việc vận dụng kinh nghiệm quốc tế phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và đặc thù của Việt Nam. Pháp luật về công chứng cũng như các lĩnh vực khác cần xuất phát từ thực tế các giao dịch, bảo đảm hài hòa yêu cầu quản lý với mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.