Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính

Cắt giảm 7 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục

Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên làm việc tại kỳ họp, sáng 22-10. Ảnh: Quochoi.vn

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, Chính phủ đề xuất sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, giảm từ 83 xuống còn 61 điều, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường minh bạch thị trường, thúc đẩy chuyển đổi số.

Dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Các định hướng chính là hoàn thiện thể chế, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; tăng cường chuyển đổi số, minh bạch thông tin và tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn.

Về phân cấp, phân quyền, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời, điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, chuyển các nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc cấp huyện cho UBND cấp xã thực hiện. Quy định về thanh tra lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng được sửa đổi để phù hợp với Luật Thanh tra năm 2025, hạn chế chồng chéo về thẩm quyền.

Dự thảo đề xuất cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh, tập trung vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Một số yêu cầu dự kiến được bãi bỏ gồm điều kiện về tên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch, chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo đối với người quản lý, điều hành sàn; yêu cầu thành lập doanh nghiệp đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo rà soát, đơn giản hóa các điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, gồm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình. Ảnh: Quochoi.vn

Về thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 4 trong tổng số 12 thủ tục, trong đó có thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, cùng 3 thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, 7 thủ tục được đơn giản hóa, trong đó có thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, chuyển nhượng dự án và thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Dự thảo bổ sung quy định về nguyên tắc và khung quy trình giao dịch bất động sản; mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được bổ sung, theo hướng chuyển khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được hoàn thiện theo hướng đa dạng hóa loại hợp đồng, phù hợp với các hình thức giao dịch thực tế và cho phép xác lập, thực hiện giao dịch bằng phương thức điện tử. Đáng chú ý, dự thảo đề xuất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng, không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về chuyển nhượng dự án nhằm thống nhất với pháp luật về đầu tư; làm rõ trách nhiệm bàn giao hồ sơ pháp lý, hồ sơ dự án, hồ sơ khách hàng và các quyền, nghĩa vụ liên quan của chủ đầu tư chuyển nhượng, qua đó bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, dự thảo hướng tới bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”. Đồng thời, các quy định chung chung, thiếu nội hàm hoặc trùng lặp với pháp luật khác được lược bỏ nhằm nâng cao tính thống nhất và thuận lợi trong tổ chức thực hiện.

Kiểm soát chặt giao dịch, tháo gỡ vướng mắc chuyển nhượng dự án

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra. Ảnh: Quochoi.vn

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi đề nghị làm rõ điều kiện người nước ngoài mua, thuê mua bất động sản; kiểm soát việc huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai; tháo gỡ vướng mắc chuyển nhượng dự án và hoàn thiện quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban đề nghị quy định trong Luật nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ tính tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Một số ý kiến đề nghị phân biệt rõ đặt cọc với huy động vốn thực hiện dự án, kiểm soát các khoản thu có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép; làm rõ trình tự, thời điểm xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, chấp thuận cấp bảo lãnh và phát hành bảo lãnh cho từng bên mua, thuê mua. Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm giải quyết và xử lý trường hợp quá hạn đối với thủ tục thông báo bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban đề nghị nghiên cứu phương án xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc hoàn thiện quy định cần hướng tới tránh tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng nguồn thu ngân sách nhà nước. Cơ quan soạn thảo cần đánh giá các phương án xử lý, khả năng thu hồi tiền, thời gian, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng.

Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên họp sáng 22-10. Ảnh: Quochoi.vn

Có ý kiến đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng các điều kiện nhất định, đồng thời quy định rõ trách nhiệm nếu không thực hiện và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Ủy ban cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện quy định về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án, phân định rõ từng trường hợp và trình tự tương ứng; tránh yêu cầu thực hiện đồng thời hoặc nối tiếp hai thủ tục có nội dung giao thoa, bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban đề nghị nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm “kinh doanh bất động sản” và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Trường hợp chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro thì chưa nên quy định trong dự thảo Luật.

Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; quy định cụ thể các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực và những trường hợp các bên được lựa chọn theo yêu cầu giao dịch.

Đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trên quỹ đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Ủy ban đề nghị nghiên cứu quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), tránh nhắc lại quy định về phạm vi dự án BT được thanh toán bằng hình thức giao đất, gây cách hiểu khác nhau.