Tất cả người dân có đất đai chú ý đề xuất quy định mới quan trọng nhất

Ngày 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khoá XVI, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Vấn đề định giá đất, bảng giá đất và thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đã thu hút nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm từ các đại biểu Quốc hội nhằm kiến tạo hành hành pháp lý minh bạch, khả thi và sát thực tiễn.

Tại phiên họp, các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) thống nhất với việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn

Quy định các giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng

Đóng góp ý về quy định các giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh cho biết, khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang giao cho Chính phủ quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Qua nghiên cứu báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà cho rằng, nội dung trên chưa thực sự thuyết phục, chưa thể hiện được rõ cơ sở lý luận pháp lý thực tiễn để giao Chính phủ quy định chi tiết. Bởi vì, nếu quy định như thế sẽ không phù hợp với cả Bộ luật Dân sự, không thống nhất với Luật Công chứng và cũng không thống nhất, đồng bộ với cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được trình tại Kỳ họp Quốc hội lần này.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh đóng góp ý kiến tại phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn

Đưa ra cơ sở để cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục nghiên cứu, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà đề nghị, cần quy định tại Luật này các giao dịch thực hiện quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng. Theo đó, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những quyền quan trọng của người sử dụng đất, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao.

Đây là các giao dịch quan trọng tác động lớn đến người sử dụng đất cần có cơ chế bảo đảm an toàn để hạn chế các tranh chấp phát sinh. Các giao dịch được quy định phải công chứng, chứng thực từ Luật Đất đai năm 2023 và hiện nay cũng đang được quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành.

Dữ liệu đất đai phải được cập nhật theo thời gian thực

Đóng góp ý kiến về quản trị dữ liệu đất đai trong kỷ nguyên số, đại biểu Tạ Đình Thi - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định tại khoản 6 Điều 78 rằng, dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức. Để làm rõ hơn về nội dung này, đại biểu Tạ Đình Thi đề nghị bổ sung rõ hơn vào Điều 78 (hoặc lồng ghép vào nguyên tắc tại Điều 61 về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất):

Mọi giao dịch, thủ tục hành chính về đất đai phải được thực hiện trên nền tảng dữ liệu số này, không yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin mà cơ quan Nhà nước đã có. Điều này không chỉ cắt giảm thủ tục mà còn triệt tiêu cơ chế "xin - cho", giảm tham nhũng vặt, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với nguyên tắc tại khoản 2 Điều 5 Luật Dữ liệu 2024 về công khai, minh bạch trong tiếp cận, khai thác và sử dụng dữ liệu.

Đại biểu Tạ Đình Thi - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội phát biểu ý kiến. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Tạ Đình Thi nhấn mạnh, dữ liệu đất đai phải được cập nhật theo thời gian thực, kết nối liên thông với dữ liệu dân cư, thuế, công chứng, ngân hàng... Dự thảo Luật đã có quy định kết nối tại khoản 5 Điều 78, tuy nhiên cần bổ sung cơ chế "một cửa số" trong chia sẻ dữ liệu, tránh tình trạng cát cứ về dữ liệu. Cụ thể, đề nghị bổ sung vào Điều 78 quy định về trách nhiệm của cơ quan chủ quản dữ liệu trong việc bảo đảm dữ liệu "sạch" trước khi chia sẻ, tránh "dữ liệu rác" làm méo mó thị trường, bảo đảm đồng bộ với Luật Dữ liệu 2024 tại Điều 12 về bảo đảm chất lượng dữ liệu và Điều 17 về kết nối, chia sẻ, điều phối dữ liệu.

Đóng góp ý kiến về Giấy chứng nhận điện tử, đại biểu Tạ Đình Thi cho rằng, việc cấp Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy quy định tại khoản 1 Điều 63 là một tiến bộ lớn. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ hơn và khẳng định giá trị pháp lý của chứng nhận điện tử khi thực hiện giao dịch dân sự, thế chấp tại ngân hàng, hoặc giải quyết tranh chấp tại Tòa án, thực hiện cơ chế công nhận đồng bộ, đặc biệt là của các tổ chức tín dụng và cơ quan tư pháp.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu bổ sung quy định về chữ ký số, xác thực điện tử trong các giao dịch đất đai, để người dân có thể thực hiện mọi thủ tục tại nhà, kể cả chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp. Nội dung này cần được quy định rõ tại Điều 28 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất và Điều 64 về Giấy chứng nhận, bảo đảm tương thích với các quy định về giá trị pháp lý của dữ liệu đã được xác thực tại Luật Dữ liệu 2024 (Điều 20 về xác nhận, xác thực dữ liệu và Điều 23 về chuyển, xử lý dữ liệu xuyên biên giới.

Bài toán định giá đất và hệ số điều chỉnh

Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) nhấn mạnh, dự thảo luật lần này đã tập trung sửa đổi, bổ sung nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024, cập nhật các nghị quyết của Quốc hội, những quy định mới tại các luật liên quan và điều chỉnh thẩm quyền quản lý đất đai phù hợp với phân quyền, phân cấp địa phương hai cấp.

Đại biểu đề xuất rà soát toàn diện các quy định có liên quan, đặc biệt là điều khoản chuyển tiếp, thời điểm áp dụng và trách nhiệm xử lý đối với các hồ sơ, dự án đang triển khai dở dang. Phải xác định rõ trường hợp nào áp dụng quy định cũ, trường hợp nào áp dụng quy định mới, cơ quan nào chịu trách nhiệm và thời hạn giải quyết cụ thể. Đồng thời, cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị, kiến tạo phát triển để đẩy mạnh cải cách thủ tục và số hóa dữ liệu đất đai, công khai thông tin và nâng cao trách nhiệm giải trình.

Đại biểu Lê Hữu Trí, Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Đề cập trực tiếp đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí chỉ ra rằng thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Cùng quan tâm đến cơ chế định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, Ủy ban nhân dân quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đại biểu cho rằng đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đại biểu Lê Văn Thế, Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình thì nhấn mạnh quan điểm bảo vệ người làm đúng không có nghĩa là bao che sai phạm, đại biểu nêu rõ những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm theo quy định riêng. Song song đó, những người thực hiện đúng pháp luật và đầy đủ trách nhiệm phải được đánh giá dựa trên cơ sở pháp luật, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc: việc xem xét, đánh giá tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Tuyệt đối không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật. Đại biểu bày tỏ kỳ vọng nếu nội dung này được luật hóa, đội ngũ cán bộ thực thi nhiệm vụ sẽ được bảo vệ theo đúng tinh thần Nghị quyết số 24 của Bộ Chính trị và Quy định số 220 của Ban Bí thư.

Thẩm quyền quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Một trong những nội dung tranh luận tại phiên họp là thẩm quyền và tần suất điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) góp ý cụ thể vào Khoản 5, Khoản 6 Điều 75 về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất. Theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh; giá và hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. Thực tế cho thấy giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động của thực tế.

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh, Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Do đó, đại biểu Hoàng Quốc Khánh đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Quy định này vừa đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.

Tranh luận trực tiếp với đại biểu Hoàng Quốc Khánh, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) bày tỏ quan điểm chưa đồng tình với phương án quy định Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần. Đại biểu Lê Văn Thế phân tích, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng không hoàn toàn giống nhau; bảng giá đất xác lập một mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, trong khi hệ số điều chỉnh cần phản ánh yếu tố khác biệt chưa thể hiện đầy đủ trong bảng giá đất.

Từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, đại biểu chỉ rõ có những trường hợp đất ở các tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất, nếu không có cơ chế bổ sung kịp thời thì việc xác định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và quyền lợi của người dân. Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa Điều 75 theo hướng, bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.

Theo Cổng TTĐT Quốc hội