Nhà ở hình thành trong tương lai: Quản lý rủi ro, bảo đảm cho tài sản được lưu thông

Khi chủ đầu tư tuân thủ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ nhận được nhà có sổ hồng đúng hạn - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Quyền tài sản có giá trị kinh tế

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành tạo ra cho người mua một quyền yêu cầu người bán, trong trường hợp điển hình là chủ đầu tư dự án, thực hiện nghĩa vụ giao nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng theo cam kết. Đây là một quyền tài sản có giá trị kinh tế, có thể được định giá và có khả năng tham gia vào các giao dịch dân sự.

Giá trị của quyền tài sản ấy không phụ thuộc vào việc người mua có dự định sử dụng căn nhà như thế nào sau khi công trình hoàn thành. Có người mua nhà để đáp ứng nhu cầu an cư của bản thân và gia đình; có người mua để cho thuê, tạo nguồn thu nhập thường xuyên; có người mua với mục đích đầu tư sinh lợi; cũng có người đơn thuần xem đó là một phương thức tích lũy và bảo toàn của cải.

Thậm chí, ý định ban đầu có thể là mua nhà để ở hoặc để đầu tư, nhưng hoàn cảnh gia đình, công việc hoặc điều kiện tài chính thay đổi khiến người mua không còn nhu cầu nhận nhà để sử dụng hoặc chờ tăng giá trị, như dự tính ban đầu. Những thay đổi ấy là hoàn toàn bình thường trong đời sống kinh tế và dân sự.

Dù mục đích của người mua có thể rất khác biệt tùy trường hợp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn là một tài sản đích thực. Đối với tài sản đó chủ sở hữu có quyền tự do định đoạt trừ trường hợp bị luật cấm hoặc hạn chế.

Về phần mình, luật chỉ cấm hoặc hạn chế đối với quyền định đoạt của chủ sở hữu một khi việc thực hiện quyền này gây thiệt hại cho lợi ích chung hoặc lợi ích chính đáng của chủ thể khác.

Có thể hình dung một vụ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai điển hình như sau: người mua có một khoản tiền thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình và không bị hạn chế quyền định đoạt đối với số tiền ấy; chủ đầu tư có một dự án nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai; hai bên tự nguyện giao kết hợp đồng mua bán và không có thỏa thuận đặc biệt nào hạn chế quyền định đoạt của người mua.

Sau khi hợp đồng được giao kết, chủ đầu tư nhận được số tiền do người mua chi trả và có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với khoản tiền nhận được; còn người mua có quyền tài sản tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của chủ đầu tư.

Luật thừa nhận và bảo đảm quyền tự do định đoạt của chủ đầu tư đối với số tiền mua nhà do người mua chuyển giao; một cách hợp lý và hợp với lẽ công bằng, luật cũng phải thừa nhận và bảo đảm quyền tự do định đoạt của người mua đối với quyền tài sản mà chủ đầu từ chuyển giao cho mình.

Ở các nước tiền tiến, quyền hợp đồng và lợi ích tài sản phát sinh từ giao dịch bất động sản có thể được chuyển giao với những điều kiện nhất định nhằm bảo vệ các bên liên quan. Luật có thể kiểm soát việc chuyển nhượng thông qua các quy định về hiệu lực của việc chuyển giao, sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trong những trường hợp cần thiết, nghĩa vụ thông báo, nghĩa vụ thuế.

Kiểm soát thị trường không nhất thiết bằng cách cấm đoán lưu thông tài sản. Đối với những hành vi đầu cơ, lướt sóng gây bất ổn hoặc thao túng thị trường, Nhà nước có thể sử dụng các công cụ điều tiết phù hợp, trong đó có chính sách thuế, nghĩa vụ công khai thông tin và các quy định chống hành vi gian lận, thông đồng, thao túng giá. Đánh thuế đối với lợi ích kinh tế phát sinh từ giao dịch, khi có căn cứ và được thiết kế hợp lý, là một cách tiếp cận khác với việc ngăn cấm chủ thể thực hiện giao dịch.

Cần bảo đảm cho tài sản được lưu thông

Không thể phủ nhận thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Việc mua bán qua nhiều lần chuyển nhượng có thể tạo ra những cơn sốt giá cục bộ, thúc đẩy tâm lý đầu cơ và làm gia tăng khoảng cách giữa giá giao dịch với giá trị thực của bất động sản.

Tuy nhiên, cần xem xét liệu những rủi ro ấy xuất phát từ bản thân quyền chuyển nhượng hay từ những khiếm khuyết trong cơ chế quản lý, công khai thông tin và giám sát thị trường.

Nếu một dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, vấn đề cần giải quyết là ngăn chặn việc bán nhà trái pháp luật ngay từ đầu. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, cần có cơ chế kiểm soát năng lực tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu có hành vi thổi giá, thao túng giá, cần xử lý chính hành vi đó.

Thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn nhờ phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Một nền kinh tế thị trường vận hành lành mạnh cần bảo đảm cho tài sản được lưu thông, bởi khả năng chuyển giao là một trong những yếu tố làm nên giá trị kinh tế của tài sản.

Quyền tài sản chỉ thực sự phát huy hết giá trị khi chủ thể có thể khai thác, sử dụng và định đoạt nó theo nhu cầu và lợi ích chính đáng của mình.

Hạn chế khả năng chuyển nhượng không cần thiết chẳng những làm giảm tính thanh khoản của tài sản mà còn có thể đẩy người mua vào tình thế phải tiếp tục gánh chịu một nghĩa vụ tài chính, chẳng hạn, do vay ngân hàng, hoặc duy trì một khoản đầu tư không còn phù hợp với hoàn cảnh của họ.

Cần quản lý thị trường bất động sản theo hướng tôn trọng quyền tài sản và quyền tự do hợp đồng. Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh không phải là thị trường trong đó Nhà nước quyết định thay người dân khi nào họ được mua, được bán và được chuyển nhượng tài sản của mình, mà là thị trường trong đó mọi giao dịch hợp pháp đều được tôn trọng; mọi hành vi vi phạm đều bị kiểm soát, ngăn chặn, xử lý nghiêm và mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật.