Theo đó, Bộ Tài chính nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan.
Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.
Theo phân tích của các chuyên gia, cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.
Phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Thực tế, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này dẫn tới thất thu cho ngân sách nhà nước, khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Do vậy, một số chuyên gia cùng quan điểm đưa về đánh thuế 20% trên thu nhập thực tế của người bán.
Phân tích về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán với mục đích phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế TNCN đóng vào ngân sách nhà nước. Việc này tưởng chừng như đơn giản, dễ hiểu và hợp lý nhưng khi thực thi lại gặp nhiều vấn đề.
Cụ thể, với nhóm các nhà đầu tư thì họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận trên một bất động sản. Tức là, có chi phí đầu vào nào tăng lên thuế 20%, phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng đúng chính chi phí này và làm tăng giá bất động sản. Hoặc có thể họ công chứng với giá chỉ cao hơn vài chục triệu thì cũng gây ra thất thoát lớn.
Với nhóm người mua nhà thực sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên. Ví dụ ở Singapore áp thuế bất động sản thứ 2,3, người dân e ngại giao dịch hơn, vô tình những người không có nhà lại càng khó mua nhà.
Nhiều lo ngại liên quan đến phương án nghiên cứu áp thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản. Ảnh: Tiểu Bảo
Với cơ quan thuế, theo ông Tuấn việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm. Các chi phí có thể kể đến như: chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay….và nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch.
Với thị trường có những lúc thanh khoản giảm mạnh như giai đoạn vừa rồi với nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh thì việc áp thuế rất thiệt thòi cho người dân.
"Chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Nếu áp dụng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng ở thời điểm này có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán. Trong đó, thiệt thòi nhất vẫn là người mua ở thực", ông Tuấn nhấn mạnh.
