Chỉ còn đúng 1 ngày nữa (1/3/2026), quy định cấp mã định danh cho từng bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh duy nhất và kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Đây là điểm nổi bật tại Nghị định số 357/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng.
Theo Nghị định mới này, mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng. Mã là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự.
Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản bao gồm các trường thông tin: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.
Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, mã định danh điện tử cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự, bao gồm mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình, mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên.
Ngoài ra, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng được cấp mã định danh điện tử.
Đồng thời, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho... Ngoài ra, hệ thống này cũng có dữ liệu về giao dịch qua công chứng và thông tin về hợp đồng mua bán bất động sản. Trong đó, các hợp đồng gồm mã định danh của bất động sản và cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng...).
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp.
Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.
Ông Powell nhấn mạnh rằng hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.
Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Theo chuyên gia của Savills, một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.
Trong bối cảnh thông tin chưa đồng bộ, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận hơn, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đối chiếu, đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng.
Ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch còn giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng. Điều này góp phần củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì các khu vực tăng giá mang tính cục bộ do kỳ vọng ngắn hạn.
Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập "hồ sơ điện tử" cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán.
Theo ông Powell, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định (due diligence), định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.
Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và các hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn bộ hệ sinh thái.
Trong dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.
Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu quốc gia được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
