Cắt giảm thủ tục là hướng đi cần thiết, nhưng cần phải tháo gỡ đúng nơi đang gây ách tắc.
Bỏ công chứng bất động sản đồng nghĩa với việc dỡ bỏ hàng rào
Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hiện hành.
Thay vào đó, dự thảo Luật Đất đai quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Chia sẻ về vấn đề này trên báo VTCnews, Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh - Công ty Luật Phúc Khánh Hưng cho biết, việc đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ bảo vệ người mua thì đây là một thay đổi cần được cân nhắc rất kỹ, bởi nó có thể khiến phần lớn rủi ro pháp lý được chuyển từ cơ quan kiểm soát sang chính người dân.
Thủ tục công chứng các giao dịch đất đai không chỉ đơn thuần là điều kiện về hình thức giao dịch mà đây chính là một bước phòng ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch.
Công chứng viên là người trực tiếp kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân của các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Việc có sự kiểm tra và nhận diện hồ sơ trước khi tiến hành công chứng của công chứng viên góp phần không nhỏ trong việc hạn chế các tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất đai.
"Nếu bỏ thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến đất đai mà không có các văn bản hướng dẫn cụ thể mà để bên mua bên bán tự giao dịch, không có cơ quan kiểm soát sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế ", Luật sư Quỳnh nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Quỳnh, nhiều trường hợp giả mạo chủ thể giao dịch, sử dụng giấy tờ giả, định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của đồng sở hữu, giao dịch do người mất/hạn chế khả năng nhận thức xác lập hoặc giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép sẽ rất khó bị phát hiện ở giai đoạn đầu khi hai bên mới tiến hành xác lập giao dịch. Khi các bên phát hiện vấn đề, tranh chấp đã xảy ra và buộc các bên phải khởi kiện đến Tòa án để giải quyết theo quy định.
Việc tham gia vào các giao dịch nhưng đáp ứng các điều kiện luật định rất dễ dẫn đến hợp đồng bị Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu, việc giải quyết hậu quả pháp lý có thể rất phức tạp. Bên mua phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho bên bán, bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Tuy nhiên, bên mua là bên phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất tài sản hoặc mất khả năng thu hồi tiền đã thanh toán.
Cụ thể, luật sư Quỳnh cũng chỉ ra 3 bất cập nếu bỏ công chứng khi giao dịch đất đai. Thứ nhất, gia tăng các tranh chấp liên quan giao dịch và tội phạm lừa đảo. Công chứng không chỉ dừng lại đảm bảo hình thức hợp đồng theo quy định bắt buộc của pháp luật mà còn là bước kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.
Trong thực tế, nhiều trường hợp giấy tờ chưa đầy đủ, đất đang tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch… đã được công chứng viên phát hiện, cảnh báo kịp thời. Nếu bỏ công chứng nhà đất, người dân, đặc biệt là những người ít hiểu biết pháp luật, sẽ rất dễ ký kết các hợp đồng mà thiếu chủ thể giao kết hoặc ký các hợp đồng giả tạo, hợp đồng vay lãi nặng núp bóng mua bán. Nếu không có bước xác minh đầy đủ các thông tin về chủ thể giao dịch, nguồn gốc đất, các giấy tờ liên quan đến đất thì giao dịch rất dễ bị Toà tuyên vô hiệu.
Thứ hai, rủi ro đối với người mua. Người dân bình thường hoàn toàn bất lợi về thông tin và không có đủ năng lực chuyên môn lẫn công cụ pháp lý để tự thẩm định lịch sử giao dịch bất động sản, từ việc phát hiện tài sản đang bị kê biên thi hành án, bị cầm cố, cho đến các quy hoạch treo hay tranh chấp ranh giới. Nguy hiểm hơn, khi giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, việc áp dụng nguyên tắc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trên thực tế là cực kỳ khó khăn. Bên bán thường đã tẩu tán tài sản, khiến người mua dù thắng kiện cũng không thể thi hành án.
Thứ ba, gây khủng hoảng và quá tải cho hệ thống cơ quan Tư pháp. Công chứng là mắt xích tiền đề bảo đảm tính chính xác, trung thực cho thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc gỡ bỏ công chứng sẽ làm mất đi khâu thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ đầu vào, trực tiếp đe dọa tính chính xác của Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, gây đứt gãy tính liên thông trong quản lý nhà nước về bất động sản. Hệ quả tất yếu là số lượng vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất, khiếu kiện hợp đồng sẽ gia tăng đột biến.
Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, một vụ án dân sự về đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm do tính chất phức tạp của nghĩa vụ chứng minh. Trong suốt quá trình tố tụng, bất động sản bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời dẫn đến đọng vốn, lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.
Đồng quan điểm, chia sẻ trên báo Thanh Niên, luật sư Đỗ Thị Phương Thảo, Công ty luật TNHH Hải Hội An, cho rằng mục tiêu giảm thời gian và chi phí cho người dân là đúng đắn. Tuy nhiên, một chính sách chỉ thực sự thành công khi vừa giảm được chi phí tuân thủ, vừa không làm gia tăng chi phí xã hội do tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.
Nhiều ý kiến cho rằng khi cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư hoàn thiện thì việc bắt buộc người dân phải công chứng giao dịch về đất đai không còn cần thiết. Tuy nhiên, theo luật sư Phương Thảo, đây là hai cơ chế có chức năng hoàn toàn khác nhau. Cơ sở dữ liệu và hệ thống đăng ký chỉ có chức năng ghi nhận, quản lý và công khai thông tin.
"Một hệ thống quản lý dữ liệu dù hiện đại đến đâu cũng không thể tự mình xác định người ký hợp đồng có bị ép buộc, có minh mẫn, đúng là người có quyền định đoạt hay không. Đây chính là khoảng trống mà công chứng đang thực hiện như một cơ chế phòng ngừa tranh chấp cho người dân ngay từ đầu", luật sư Phương Thảo phân tích.
Nếu loại bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai chỉ xác nhận trên hồ sơ hành chính mà không gánh vác trách nhiệm bồi thường tài chính thì có khả năng gây ra nguy cơ tranh chấp phát sinh cao hơn. Khi xảy ra lừa đảo hay giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu, lúc này khoản chi phí rất nhỏ mà người dân tiết kiệm ban đầu khi không đi công chứng sẽ biến thành tổn thất lớn hơn nhiều cho các vụ kiện tụng kéo dài.
"Cắt giảm thủ tục là hướng đi cần thiết, nhưng cần phải tháo gỡ đúng nơi đang gây ách tắc. Thay vì bãi bỏ một cơ chế phòng ngừa rủi ro đã chứng minh được hiệu quả trong thực tiễn nhiều năm qua, giải pháp phù hợp là đẩy mạnh chuyển đổi số trong công chứng và tập trung cải cách mạnh mẽ thủ tục đăng ký đất đai", luật sư Thảo nói.
Rủi ro tăng cao
Dưới góc độ pháp lý, nhiều luật sư và công chứng viên cũng cho rằng, thủ tục công chứng đối với hoạt động chuyển nhượng, cho tặng… bất động sản hiện nay chính là đang bảo vệ người dân tránh các rủi ro. Nếu không bắt buộc đối với thủ tục này thì bên chuyển nhượng sẵn sàng "cắt" để tiết kiệm tối đa chi phí, trong khi rủi ro lại do người nhận chuyển nhượng chịu trận.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM trao đổi với báo An ninh Thủ đô lại cho rằng, công chứng giao dịch bất động sản không chỉ là việc đóng dấu lên hợp đồng. Công chứng viên còn phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên, tính tự nguyện, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung, giấy tờ về quyền sử dụng đất và những dấu hiệu bất thường của giao dịch. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên là người trực tiếp phát hiện một bên bị ép buộc, người ký không đủ khả năng nhận thức, giấy tờ có dấu hiệu giả mạo hoặc tài sản đang thuộc quyền của nhiều người nhưng chỉ có một người tự ý định đoạt.
"Nếu bỏ công chứng mà cơ quan đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức thì rủi ro không mất đi. Nó chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn tranh chấp. Khi đó người mua phải khởi kiện, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc đòi lại tiền. Chi phí xã hội có thể lớn hơn nhiều so với khoản phí công chứng được cắt giảm", luật sư Hoàng Hà chia sẻ.
Cũng theo vị luật sư này, bỏ công chứng không có nghĩa chỉ cần viết giấy tay rồi giao tiền là quyền sử dụng đất đã chuyển sang người mua. Dự thảo vẫn quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, đồng thời cấm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy công chứng có thể không còn là cơ chế kiểm soát bắt buộc trước giao dịch nhưng thủ tục đăng ký biến động vẫn là cửa xác lập việc chuyển quyền.
Và như vậy, Dự thảo cần xác định cụ thể hợp đồng phải được lập dưới hình thức nào, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra những nội dung gì, cách thức xác thực ý chí của các bên ra sao và ai chịu trách nhiệm nếu một giao dịch giả mạo vẫn được đăng ký. Những giao dịch có tài sản chung vợ chồng, người đại diện, người thừa kế, nhiều người cùng sử dụng đất hoặc có dấu hiệu hạn chế năng lực nhận thức cũng cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn giao dịch thông thường.
Tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Cụ thể, theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ được công chứng hoặc chứng thực khi các bên có yêu cầu.
Trong khi đó, tại Điều 27 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Dự thảo điều 27 bỏ quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tập trung vào các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất như: có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…
Quỳnh Chi (t/h)
