Dữ liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ từ 2019 đến nay. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm 76% tổng nguồn cung mới.
Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng giá sẽ hạ nhiệt khi nguồn cung tăng, mặt bằng giá tại Hà Nội tiếp tục "leo thang". Chỉ số giá chung cư trong quý 3/2025 tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (Q1/2019) — cao gấp 1,7 lần mức tăng tại khu vực đầu tàu phía Nam cùng giai đoạn. Mặt bằng giá sơ cấp chung cư Hà Nội hiện đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2.
Giá neo cao làm thu hẹp biên độ tăng giá và khiến dòng vốn đầu tư mất dần sức hấp dẫn. Cùng lúc, giá trị sản phẩm vượt xa khả năng tài chính của phần lớn nhà đầu tư cá nhân, khiến dòng tiền có xu hướng rời Hà Nội để tìm kiếm cơ hội ở những thị trường có mức giá hợp lý hơn.
Một trong những điểm đến nổi bật là khu vực phía Nam. Theo chia sẻ của ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land và Phó Tổng Thư ký VARS, cuối quý 2/2025, khách hàng miền Bắc chỉ chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam. Nhưng đến cuối quý 3, con số này tăng lên 30%, tiến sát mức sôi động của giai đoạn 2016–2020.
Khu vực đầu tàu phía Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá tích lũy trong 3 năm qua và hạ tầng đang bứt tốc. Một số địa bàn ven trung tâm có mức giá thấp hơn Hà Nội từ 30–40%, trong khi tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực tăng mạnh. Với 2–4 tỷ đồng, nhà đầu tư tại Hà Nội chỉ có thể tiếp cận các căn hộ 1 phòng ngủ, nhưng tại phía Nam, danh mục lựa chọn mở rộng hơn, từ căn hộ đến nhà phố.
Không chỉ "săn giá hợp lý", nhiều nhà đầu tư hướng đến chiến lược đa dạng hóa danh mục và tối ưu khai thác dài hạn. Thị trường phía Nam có sự phân hóa rõ ràng về phân khúc, đặc biệt là dòng căn hộ pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm, hệ tiện ích cao cấp, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kỳ vọng sinh lời bền vững. Nhu cầu thuê từ chuyên gia nước ngoài và đội ngũ nhân lực chất lượng cao tại các trung tâm công nghệ – tài chính tạo ra suất sinh lời ổn định hơn so với Hà Nội.
Sự phục hồi pháp lý và việc trở lại của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần thúc đẩy làn sóng dịch chuyển này. Nhiều nhà đầu tư cá nhân phía Bắc chọn đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc khi họ phát triển dự án mới tại phía Nam. Một số dự án đô thị ven biển và vùng phụ cận trung tâm khi ra mắt đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ nhà đầu tư Hà Nội, thậm chí ghi nhận giá tăng 5% chỉ trong một tuần.
Theo VARS IRE, làn sóng "Nam tiến" đang ngày càng rõ nét. Dẫu vậy, cơ quan này khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc chiến lược dài hạn, đánh giá sức chịu tài chính và hạn chế sử dụng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh và thị trường đang tái cấu trúc. Việc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động nếu lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm.
