Chính sách cần phù hợp với bối cảnh mới
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất sửa đổi một số nội dung trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến chế độ và thời hạn sử dụng đất. HoREA cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa trên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn, hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai, cần tiếp tục được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển mới.
Theo HoREA, cạnh tranh địa chính trị trên thế giới ngày càng gay gắt, chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc và dòng vốn đầu tư quốc tế có xu hướng dịch chuyển mạnh. Đây vừa là cơ hội để Việt Nam thu hút đầu tư, vừa đặt ra yêu cầu xây dựng chính sách đất đai minh bạch, ổn định và linh hoạt nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.
Trong nước, quá trình cải cách thể chế, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và phát triển doanh nghiệp nội địa tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu cũng đòi hỏi chính sách đất đai phải được điều chỉnh theo hướng sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, ngày 16-6-2022.
Chính sách về đất đai cần phù hợp với tình hình bối cảnh mới. Ảnh: Duy KhánhMột trong những đề xuất đáng chú ý của HoREA là bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh hình thức "đất ở sử dụng ổn định lâu dài" trong Luật Đất đai 2024.
Hiệp hội cho rằng Luật Nhà ở 2023 đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn, nhưng Luật Đất đai 2024 chưa có quy định tương ứng, dẫn đến thiếu sự đồng bộ giữa hai đạo luật. Việc bổ sung loại hình đất ở có thời hạn sẽ tạo thêm lựa chọn cho thị trường, đồng thời giúp Nhà nước chủ động hơn trong quản lý, chỉnh trang và tái phát triển đô thị.
HoREA cũng dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm. Sau khi hết thời hạn, đất và tài sản được hoàn trả cho Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quy hoạch và tái thiết đô thị. Đây là mô hình đáng tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai của Việt Nam.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm tính thời hạn giao đất, cho thuê đất. Hiện nay, thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất lần đầu, khiến nhiều dự án sau khi chuyển nhượng chỉ còn thời gian khai thác ngắn, làm giảm hiệu quả đầu tư. Đặc biệt, với các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm đang được tháo gỡ, nếu vẫn áp dụng cách tính hiện hành thì nhà đầu tư mới khó xây dựng kế hoạch kinh doanh dài hạn.
“Vì vậy, Hiệp hội đề xuất thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc xử lý vi phạm nên được tính từ thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định mới. Cách tiếp cận này sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư, nâng cao hiệu quả khai thác dự án và tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho hay.
Tăng tính linh hoạt trong gia hạn sử dụng đất
Cũng liên quan đến chế độ và thời hạn sử dụng đất, HoREA đặc biệt đề xuất sửa đổi quy định về gia hạn sử dụng đất theo hướng linh hoạt hơn. Bởi Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất chỉ được làm thủ tục gia hạn trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất và phải nộp hồ sơ trước khi hết hạn ít nhất 6 tháng.
Theo Hiệp hội, quy định này chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp cần kéo dài thời gian sử dụng đất sớm hơn để triển khai dự án mở rộng, ký kết hợp đồng hợp tác hoặc huy động vốn. Nếu phải chờ đến năm cuối mới được làm thủ tục gia hạn sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn.
Cần tăng tính linh hoạt trong cơ chế gia hạn sử dụng đất. Ảnh: Thanh Hải“Do đó, việc cho phép người sử dụng đất được chủ động đề xuất gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh, thay vì chỉ giới hạn trong năm cuối như hiện nay. Việc điều chỉnh chính sách về thời hạn sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình xử lý các dự án bất động sản tồn đọng và tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.
Cùng chung quan điểm, theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thực tế cho thấy, nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm do vướng mắc pháp lý hoặc xử lý nợ xấu khiến thời hạn sử dụng đất bị rút ngắn đáng kể. Điều này làm giảm giá trị tài sản khi đấu giá, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Dẫn chứng trường hợp một số dự án lớn được đưa ra đấu giá sau nhiều năm xử lý nợ xấu, nhưng giá trị khởi điểm bị giảm do thời hạn sử dụng đất chỉ còn vài chục năm, TS Trần Xuân Lượng chỉ ra rằng, nếu thời hạn sử dụng đất được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý thì giá trị dự án sẽ được nâng lên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai. Đây là giải pháp vừa góp phần xử lý hiệu quả tài sản tồn đọng, vừa hạn chế thất thoát nguồn lực đất đai.
Việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải hướng đến mục tiêu hoàn thiện thể chế quản lý đất đai trong bối cảnh phát triển mới. Từ việc bổ sung cơ chế đất ở có thời hạn, điều chỉnh cách tính thời hạn sử dụng đất đến mở rộng quyền chủ động gia hạn của người sử dụng đất, các đề xuất đều nhằm tăng tính linh hoạt của chính sách, tháo gỡ những điểm nghẽn phát sinh trong thực tiễn.
“Nếu được nghiên cứu, tiếp thu và thể chế hóa, các quy định mới sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời tạo nền tảng để Việt Nam sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, phục vụ mục tiêu phát triển nhanh và bền vững đến năm 2045”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
