Theo báo cáo của Viện nghiên cứu DXS-FERI (quý III/2025), thị trường bất động sản bước vào chu kỳ “định giá theo hạ tầng”, với ba con sóng chính: Đường bộ, sân bay và metro. Đây được xem là biến số lớn nhất chi phối mặt bằng giá giai đoạn 2025–2030.
Với đường bộ, Savills Việt Nam đánh giá bất động sản sẽ tăng giá theo dải 5–10 km hai bên tuyến nhờ khoảng cách tối ưu (khoảng 10-15 phút di chuyển bằng đường gom/đường nhánh) để kết nối từ khu dân cư hoặc khu công nghiệp vào trục chính cao tốc. Tuy nhiên, việc tăng giá còn phụ thuộc vào khu vực đó có gần nút giao, giúp việc ra vào cao tốc thuận tiện hay không. Ảnh: Khu vực xung quanh nút giao cao tốc Hà Nội - Móng Cái.
Ở Việt Nam, đường bộ tạo sóng sớm nhất khi rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng hành lang đô thị. Sau khi cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thông xe năm 2015, thời gian di chuyển còn khoảng 40 phút, góp phần đưa giá đất một số khu vực Quận 9, Quận 2 (cũ) từ 15–25 triệu đồng/m² lên 60–100 triệu đồng/m² giai đoạn 2015–2020. Ảnh: Nút giao trên cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đi qua khu vực Quận 2 (cũ)
“Sóng thật” được đo bằng lưu lượng và dòng vốn đi theo tuyến. Vào dịp Tết 2026, cao tốc Bắc – Nam đạt 2,68 triệu lượt xe, tăng 18,68% so với cùng kỳ. DXS-FERI ghi nhận khu vực Vành đai 3 TP.HCM (76km, vốn 76.000 tỷ đồng) đã đẩy giá bất động sản Đông Nam Bộ tăng 5–7% từ tháng 8/2025. Ảnh: Đường Vành đai 3 đi qua khu vực Khu đô thị Vinhomes Grand Park đang được thảm nhựa (KTTBĐS).
Còn với hàng không, sự tăng giá đất không lan tỏa theo dải dài như cao tốc, sân bay tạo ra sự tăng trưởng tập trung (cực). Giá đất tăng mạnh nhất trong bán kính 2-5 km ở các khu vực quy hoạch kho bãi logistics, khách sạn, trung tâm hội nghị và dịch vụ hàng không. Ảnh: Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (VTCNews).
Tuy nhiên, sóng sân bay bộc lộ rủi ro khi hạ tầng phụ trợ chậm đồng bộ. Từ năm 2019, Long Thành chỉ tăng mạnh tại xã Tân Hiệp nhờ kết nối cao tốc thuận lợi, trong khi xã Bình Sơn chỉ tăng 13% do thiếu đường vành đai. Ảnh: Tuyến kết nối đường T1 (CHKQTLT) với cao tốc TP HCM- Long Thành - Dầu Giây (Tô Cường)
Còn với metro, theo Mô hình TOD (Transit Oriented Development - Phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng) của kiến trúc sư Peter Calthorpe thì giá trị bất động sản tăng trong bán kính 500m – 1.000m quanh ga. Vì đó là thời gian một người sẵn sàng bỏ ra để đi bộ đến ga tàu (khoảng 10 phút). Thời gian di chuyển trở thành đơn vị tiền tệ, làm thay đổi cấu trúc định giá.
Thực tế tại Metro số 1 TP.HCM (Bến Thành – Suối Tiên) cho thấy đất Thảo Điền – An Phú tăng 3 lần.
Các ga lớn như Thủ Thiêm (17 ha) hay Ngọc Hồi thuộc dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam được kỳ vọng hình thành lõi đô thị tương tự King’s Cross (London) hoặc Shinagawa (Tokyo).
Với ba cơ chế định giá khác biệt này, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư áp dụng “bộ lọc 3 lớp”: Kiểm tra tiến độ thực tế (pháp lý, nguồn vốn, giải ngân); đánh giá dòng người kết nối (CBD, khu công nghiệp, đại học, TTTM); và chọn đúng loại hình tài sản theo vị trí ga.
Bài có sử dụng ảnh minh hoạ từ AI
