Giá nhà tăng gấp 3 lần giá vàng
Phát biểu tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số” do Báo Xây dựng tổ chức ngày 26/9, TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia khẳng định, bất động sản là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất trong mọi nền kinh tế. Ở Việt Nam, GDP khoảng 500 tỷ USD, trong khi vốn hóa thị trường bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, tức là gấp 3 lần GDP quốc gia.
Bất động sản còn là lĩnh vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Trong giai đoạn 2009 - 2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm, so với mức tăng 4%/năm của giá vàng thế giới. Chính tốc độ này phản ánh sức hút và cũng cho thấy sự nhạy cảm của thị trường.
Hiện tại, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà..
Hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%. Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.
Ngoài tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20 - 30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới chỉ đáp ứng được 7% nhu cầu vốn thực tế. Trái phiếu lại tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch. Cổ phiếu bất động sản là nguồn vốn khá quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhất là với doanh nghiệp bất động sản lớn có uy tín.
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ, phải xác định rõ cấu trúc thị trường bất động sản để giải quyết điểm nghẽn. Ông Thiên đánh giá cao sự kiện lễ khởi công và khánh thành đồng loạt khoảng 250 dự án, công trình với tổng mức đầu tư lên tới hơn 1,28 triệu tỷ đồng để chào mừng 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh 2/9.
Con số 1,28 triệu tỷ đồng phải là sứ mệnh, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hiện nay, vẫn còn tình trạng tồn đọng dự án do thủ tục pháp lý không thông, điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi thị trường bất động sản còn nhiều bất thường, xử lý điểm nghẽn về bất động sản chính là đột phá. Đồng thời phải giải quyết khó khăn từ đất thì mới giải quyết được những vấn đề khác.
“Cấu trúc thị trường còn méo mó, bị chuyển dịch sang thị trường đầu cơ, quản trị theo lợi ích nhóm. Thời gian qua, nhiều Luật phải tiến hành sửa đổi, thị trường khó có thể theo được. Tôi thấy các bên phải phân tích rõ thị trường, xem Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có tương thích với thị trường hay không, xem xét cả Luật Đất đai sau sửa đổi. Hệ thống mô hình chính quyền 2 cấp mới còn gặp khó về thẩm quyền giải quyết ách tắc của dự án”, ông Thiên nói.
Sẽ lập trung tâm giao dịch bất động sản
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn những điểm nghẽn. Do đó, Cục đã và đang tập trung vào các vấn đề quan trọng như phát triển cũng như kiểm soát tốt thị trường bất động sản.
Đầu tiên là tạo được một nguồn cung bất động sản đảm bảo tính pháp lý. Điều này phải xuất phát từ những thể chế pháp luật ngành Xây dựng, nằm trong mối quan hệ tổng thể với các luật khác về đất đai, đầu tư, tài chính…
Năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật Bất động sản sửa đổi.
Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai được một số nhiệm vụ trọng tâm liên quan đến hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội. Từ đó giúp các Bộ ngành, địa phương thực hiện khá tốt các quy định mới này.
“Trong thời gian tới, theo tôi, cần tiếp tục triển khai các biện pháp đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hiệu quả”, bà Hạnh nói.
Năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật Bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản.
Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Trong đó, có sự quản lý pháp lý về nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bộ cũng sẽ đưa ra lộ trình bao gồm cả thời gian và đối tượng thí điểm.
Một nhiệm vụ nữa là cần nghiên cứu cơ chế đột phá, thông thoáng, thu hút các nguồn lực tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững.
“Tôi cho rằng, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản hiện nay vẫn là từ thể chế. Phải xác định vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, tôi tin chắc thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng tích cực”, bà Hạnh nhấn mạnh.
