Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra những định hướng quan trọng, là cơ sở để Chính phủ sửa những vấn đề bất cập trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, đặt ra cách nhìn mới về giá trị bất động sản, với chất lượng công trình, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác thực tế ngày càng được coi trọng.
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, thay vì nhìn các nội dung mới như những quy định riêng lẻ, cần đặt chúng trong một mục tiêu lớn hơn: hướng thị trường tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.
Niên hạn căn hộ: Từ nỗi lo quyền sở hữu đến bài toán chất lượng công trình
Ngay sau khi Nghị quyết 21 được ban hành, “niên hạn căn hộ” trở thành một trong những nội dung được thị trường đặc biệt quan tâm. Một số cách diễn giải dẫn tới lo ngại rằng căn hộ sẽ không còn được sở hữu lâu dài hoặc người dân sẽ mất quyền sở hữu khi hết niên hạn.
“Niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu. Đây là hai khái niệm cần được tách biệt” , ông Trung phân tích.
Thực tế, mỗi công trình đều có một vòng đời nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu cũng như quá trình bảo trì và vận hành. Khi công trình xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, nhu cầu cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu.
Bài toán này đang hiện hữu tại Hà Nội, nơi nhiều khu chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước đã xuống cấp nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc. Theo ông Trung, một cơ chế rõ ràng hơn về vòng đời công trình có thể tạo nền tảng thuận lợi cho quá trình tái thiết trong tương lai.
Ở góc độ thị trường, điều này cũng khiến chất lượng công trình trở thành tiêu chí được cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn tài sản. Người mua sẽ cần nhìn sâu hơn vào những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng duy trì chất lượng của công trình theo thời gian như uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu, chất lượng xây dựng và năng lực quản lý, vận hành sau bàn giao.
Hạn chế phân lô, bán nền: Nhu cầu dịch chuyển về những đô thị được quy hoạch bài bản
Một nội dung đáng chú ý khác của Nghị quyết là hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.
Trong nhiều năm, việc chia nhỏ quỹ đất và phát triển nhà ở tự phát tại một số khu vực có thể khiến mật độ dân cư tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của hạ tầng, tạo thêm áp lực lên giao thông, trường học, y tế và không gian công cộng.
Bài toán này càng đáng lưu ý khi theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, dân số Hà Nội được dự báo đạt khoảng 14 - 15 triệu người vào năm 2035, đặt ra yêu cầu ngày càng lớn về tổ chức không gian đô thị và năng lực đáp ứng của hạ tầng.
Theo ông Trung, kiểm soát phân lô, bán nền vì vậy cần được đặt trong bài toán phát triển đô thị tổng thể, góp phần hạn chế sự gia tăng tự phát tại những khu vực vốn đã có mật độ dân cư cao.
Điều này cũng tác động đến dòng nhu cầu. Những dự án, khu đô thị có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi và hệ thống dịch vụ được đầu tư đồng bộ sẽ có thêm cơ sở để thu hút người mua. Đây cũng là hướng phát triển phù hợp với cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm mà Hà Nội đang hướng tới, khi dân cư, việc làm và dịch vụ từng bước được phân bổ theo các không gian phát triển mới thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi.
Các dự án, khu đô thị có quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối và dịch vụ đồng bộ sẽ ngày càng thu hút nhu cầu thực.
Khi kỳ vọng tăng giá không còn là thước đo duy nhất của bất động sản
Những thay đổi về chính sách đang đặt ra một cách nhìn khác về giá trị của bất động sản.
Với người mua nhà để ở, giá trị của một bất động sản ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong nhiều năm, từ kết nối giao thông, giáo dục, y tế đến môi trường và tiện ích.
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Quang Trung nhận định: “Thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá vốn, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản đó có đem lại dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế hay khô ng”.
Nghị quyết 21 hiện mới đặt ra các quan điểm, định hướng để tiếp tục thể chế hóa trong thời gian tới. Nhưng từ những thay đổi đang được định hình, thị trường đang dịch chuyển theo hướng đề cao nhu cầu thực, nơi giá trị của bất động sản ngày càng gắn chặt hơn với cách tài sản được sử dụng thay vì chỉ với kỳ vọng về giá trong tương lai.
