Đề xuất ghi đủ tên mọi người có chung quyền trên sổ đỏ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bước đi đúng - Ảnh tư liệu
Tôi xin chia sẻ một câu chuyện trong quá trình hành nghề tư vấn của mình. Một buổi sáng ở phòng công chứng, 4 anh chị em ngồi quanh cuốn sổ đỏ cấp từ cuối thập niên 1990. Trên sổ chỉ ghi Hộ ông Nguyễn Văn T.. Họ muốn bán mảnh đất để chia nhau. Công chứng viên hỏi một câu tưởng đơn giản: "Vào thời điểm được cấp đất thì hộ gồm những ai?". Người em út sinh sau năm cấp sổ. Người chị cả đã lấy chồng từ trước nhưng chưa chuyển khẩu. Cuốn sổ hộ khẩu có thể trả lời tất cả thì đã bị thu hồi từ lâu. Buổi sáng ấy kết thúc bằng một cuộc cãi vã thay vì một chữ ký.
Cảnh này không hiếm gặp với người làm nghề tư vấn về bất động sản. Đó cũng là lý do đề xuất mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đáng được xem xét kỹ.
Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, thửa đất có nhiều người chung quyền hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên tất cả thành viên có chung quyền. Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 hiện cho phép chỉ ghi tên người đại diện "Hộ" và phương án này sẽ không còn.
Thật ra chữ "Hộ" đã bị rút khỏi vai trò chủ thể từ 2 năm trước. Luật Đất đai 2024 không còn liệt kê hộ gia đình trong số người sử dụng đất. Khoản 25 Điều 3 của luật chỉ định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất cho những quan hệ hình thành trước ngày luật có hiệu lực. Điều 259 chuyển các "Hộ" này thành nhóm người sử dụng đất có chung quyền. Nghĩa là từ ngày 1-8-2024, Nhà nước không giao thêm cho "Hộ" một mét vuông đất nào. Thế nhưng trên rất nhiều cuốn sổ đỏ đang lưu hành, cái "Hộ" ấy vẫn tồn tại, vẫn đứng tên chủ và vẫn là gốc rễ của vô số vụ tranh chấp.
Điều khiến câu chuyện này không thể chờ thêm là chuyển đổi số. Ngày 28-9, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Công an đồng bộ dữ liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tích hợp trên VNeID, hoàn thành trước 30-10-2026. Bộ Công an cho biết việc tích hợp phải đối chiếu giấy chứng nhận, thông tin thửa đất và thông tin người sử dụng đất trong cơ sở dữ liệu dân cư, bảo đảm đúng chủ sử dụng.
Cái khó nằm ở yêu cầu "đúng chủ sử dụng", vì "Hộ" không phải là một người cụ thể để hệ thống gắn tên. Toàn bộ hệ thống định danh điện tử được xây trên mã số định danh của từng cá nhân. Một "Hộ" không có mã định danh, không có chữ ký số và không thể tự đăng nhập vào bất kỳ ứng dụng nào.
Khi cuốn sổ ghi "Hộ ông T." được đồng bộ, hệ thống chỉ có thể gắn nó vào tài khoản của ông T.. Trên điện thoại, mảnh đất hiện ra như tài sản riêng của một người, trong khi về pháp lý nó thuộc về nhiều người. Dữ liệu khi ấy sạch về hình thức nhưng sai về bản chất. Như vậy chúng ta không số hóa quyền tài sản mà đang số hóa một sự mơ hồ, rồi còn đóng dấu xác thực điện tử lên nó.
Vì vậy tôi ủng hộ yêu cầu ghi đủ tên. Nhưng phải nói thẳng rằng dự thảo mới đi được nửa đường. Chừng nào luật còn giữ cụm từ "đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình", chừng đó vẫn còn một chủ thể lưng chừng, không hẳn là cá nhân cũng không phải pháp nhân. Mọi tranh chấp sẽ tiếp tục xoay quanh câu hỏi ai thuộc "Hộ", ai không.
Cách làm dứt khoát hơn là tuyên bố rõ rằng quyền sử dụng đất của "Hộ" từ nay là tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên có tên. Khối tài sản này vận hành theo chế định sở hữu chung của Bộ luật Dân sự 2015, trong đó có quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình tại Điều 212. Khi đó mỗi người là một chủ thể có mã định danh riêng. Phần quyền của từng người có thể được xác định, để thừa kế, thế chấp hay kê biên mà không phải lần ngược về một cuốn hộ khẩu đã mất.
Điểm thứ hai cần sửa là cơ chế xác định thành viên. Dự thảo để các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm về nội dung kê khai. Nghe thì có vẻ tôn trọng quyền tự định đoạt, nhưng thực chất Nhà nước đang rút khỏi đúng khâu khó nhất.
Căn cứ gốc để biết ai sống chung vào thời điểm được giao đất nằm trong sổ hộ khẩu giấy, mà loại sổ này đã hết giá trị sử dụng từ ngày 1-1-2023 theo Luật Cư trú 2020. Chính Bộ Tư pháp, khi giải đáp vướng mắc trong hoạt động công chứng, cũng đã nêu rằng pháp luật không cho phép giấy tờ cá nhân tự kê khai thay thế giấy tờ hộ tịch để chứng minh quan hệ gia đình. Thỏa thuận mà thiếu căn cứ đối chiếu thì người có mặt sẽ quyết định thay người vắng mặt. Người con đi làm ăn xa, người chị đã lấy chồng, người em đang mâu thuẫn với gia đình sẽ là những cái tên dễ biến mất nhất khỏi cuốn sổ mới.
Nhà nước đã đủ năng lực đồng bộ sổ đỏ lên VNeID trong vòng 1 tháng thì cũng đủ năng lực làm phần việc khó hơn này. Cơ quan đăng ký đất đai nên chủ động lập danh sách thành viên dự kiến, dựa trên hồ sơ địa chính lưu trữ và dữ liệu cư trú ở phần đã được số hóa. Danh sách này cần được niêm yết công khai và gửi thông báo qua VNeID tới từng người liên quan, kèm một thời hạn để phản đối. Không ai phản đối thì ghi tên. Có tranh chấp thì chuyển thẳng sang hòa giải ở cơ sở hoặc tòa án, không để hồ sơ treo vô thời hạn ở bộ phận một cửa.
Điểm thứ ba là lộ trình. Không nên buộc người dân mang sổ cũ đi cấp đổi đồng loạt trong một đợt, vì làm vậy chẳng khác gì đánh thức cùng lúc vô số mâu thuẫn gia đình đang ngủ yên. Hợp lý hơn là chỉ bắt buộc ghi đủ tên khi phát sinh giao dịch, thừa kế hoặc khi chính các thành viên đề nghị. Thủ tục này cũng nên được miễn toàn bộ lệ phí, bởi người dân đang sửa giúp Nhà nước một khiếm khuyết của chính sách cũ.
Cuốn sổ đỏ là bằng chứng Nhà nước xác nhận ai có quyền trên mảnh đất. Khi mỗi công dân đã có một mã số riêng, lời xác nhận ấy không thể tiếp tục gửi tới một danh từ tập hợp. Bỏ chữ "Hộ" khỏi sổ đỏ không làm gia đình kém gắn bó đi. Ngược lại, sự gắn bó ấy bền hơn khi phần của mỗi người được ghi rõ từ đầu. Đó là điều kiện để quyền tài sản của người dân được bảo vệ thật sự.
