Từ ngày 31/8/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ghi nhận sự thay đổi mang tính đột phá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động triển khai các dự án kinh tế. Đáng chú ý nhất là việc chính thức gỡ bỏ mức phạt tiền từ 2 – 3 triệu đồng đối với hành vi chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư theo cơ chế thỏa thuận dân sự.
Căn cứ pháp lý của sự điều chỉnh này được xác lập tại Nghị định số 281/2026/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026), sửa đổi, bổ sung Điều 4 vào Khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP trước đó.
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Giữ nguyên khung phạt chung, bổ sung trường hợp miễn trừ đặc biệt
Về mặt nguyên tắc chung, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo các quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai (như các giao dịch dân sự thông thường về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thay đổi ranh giới, chuyển đổi mục đích...) vẫn tiếp tục duy trì chế tài xử phạt hành chính với mức phạt tiền từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân vi phạm.
Tuy nhiên, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung một điều khoản loại trừ: Mức phạt trên không còn áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.
Tháo gỡ nút thắt thực tế cho các dự án đầu tư
Trước thời điểm ngày 31/8/2026, Khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP chưa có cơ chế miễn trừ này. Do đó, các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân để gom quỹ đất làm dự án nếu chưa kịp hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn quy định đều đứng trước nguy cơ bị xử phạt từ 2 – 3 triệu đồng cho từng trường hợp.
Việc thu gom đất phục vụ dự án đầu tư thường có quy mô lớn, liên quan đến nhiều thửa đất và kéo dài qua nhiều giai đoạn thương thảo, hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc thu hẹp phạm vi áp dụng chế tài xử phạt này không chỉ bảo đảm tính linh hoạt, thích ứng với thực tiễn triển khai dự án đầu tư, mà còn góp phần giảm bớt gánh nặng hành chính, khuyến khích các chủ đầu tư chủ động tiếp cận đất đai thông qua đàm phán, thỏa thuận trực tiếp theo đúng tinh thần của Luật Đất đai mới.
