Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc là doanh nghiệp do ông Đặng Thành Tâm làm Chủ tịch - Ảnh: KBC
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 3-2026, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán KBC) ghi nhận doanh thu thuần 3.187 tỉ đồng, gấp 2,4 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 937 tỉ đồng, gấp 3 lần quý 3-2025.
Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc vẫn giảm hơn 23% so với cùng kỳ, còn khoảng 1.197 tỉ đồng.
Đáng chú ý, trong bối cảnh tiếp tục rót vốn vào nhiều dự án bất động sản và khu công nghiệp, quy mô nợ vay cùng số tiền chi trả lãi vay của doanh nghiệp đều tăng mạnh.
Chi hơn 2.250 tỉ đồng trả lãi vay, gần 1.573 tỉ đồng được Kinh Bắc vốn hóa
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, trong 9 tháng đầu năm 2026, Kinh Bắc đã chi 2.251,6 tỉ đồng để trả lãi vay, gấp hơn 5 lần mức 439,2 tỉ đồng cùng kỳ năm trước.
Bình quân mỗi tháng, doanh nghiệp chi khoảng 250 tỉ đồng để thanh toán lãi vay.
Trong khi đó, chi phí đi vay được ghi nhận trong kỳ đạt 919,2 tỉ đồng, tăng hơn gấp đôi so với mức 433,1 tỉ đồng của 9 tháng đầu năm 2025.
Khoản này bao gồm 897,5 tỉ đồng chi phí lãi vay và 21,7 tỉ đồng phân bổ chi phí phát hành trái phiếu. Cùng kỳ năm trước, hai khoản tương ứng lần lượt là 418,2 tỉ đồng và 14,8 tỉ đồng.
Đáng chú ý, Kinh Bắc ghi nhận gần 1.573 tỉ đồng chi phí đi vay được vốn hóa trong 9 tháng đầu năm, liên quan đến nguồn vốn vay phục vụ đầu tư xây dựng, phát triển khu công nghiệp và các dự án bất động sản khác.
Về nguyên tắc kế toán, chi phí đi vay đủ điều kiện vốn hóa sẽ được tính vào giá trị tài sản, dự án đang đầu tư, thay vì ghi nhận ngay vào chi phí trong kỳ.
Các khoản chi phí này sẽ được phân bổ hoặc ghi nhận vào kết quả kinh doanh theo quy định kế toán tương ứng khi tài sản được đưa vào sử dụng hoặc dự án được ghi nhận doanh thu, giá vốn.
Cần phân biệt, số tiền lãi vay thực tế đã thanh toán và chi phí đi vay ghi nhận trong kỳ là hai chỉ tiêu được xác định trên những cơ sở khác nhau.
Tiền lãi vay đã trả phản ánh dòng tiền thực chi, có thể bao gồm cả nghĩa vụ phát sinh từ những kỳ trước. Vì vậy, khoản chênh lệch giữa số tiền trả lãi vay và chi phí đi vay ghi nhận trong kỳ không đồng nghĩa toàn bộ phần chênh lệch được vốn hóa vào các dự án.
Hàng tồn kho hơn 35.400 tỉ đồng, tập trung tại các dự án lớn
Cùng với chi phí đi vay gia tăng, giá trị hàng tồn kho của Kinh Bắc tiếp tục "phình to" khi doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào các dự án.
Tính đến ngày 30-9-2026, hàng tồn kho đạt 35.415 tỉ đồng, tăng hơn 8.340 tỉ đồng so với đầu năm. Phần lớn giá trị này là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản và khu công nghiệp.
Kinh Bắc (KBC) - Giá trị đầu tư dở dang tại các dự án trọng yếu tính đến ngày 30-9-2026
Trong đó, khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát là dự án có giá trị dở dang lớn nhất, tới gần 18.354 tỉ đồng, tăng khoảng 1.696 tỉ đồng so với cuối năm 2025.
Riêng dự án này chiếm gần 52% tổng hàng tồn kho và khoảng 24% tổng tài sản của Kinh Bắc.
Một dự án khác ghi nhận mức tăng mạnh là khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu. Giá trị dở dang tại đây tăng từ khoảng 1.014 tỉ đồng đầu năm lên 3.129 tỉ đồng vào cuối tháng 9, tương ứng tăng hơn 2.100 tỉ đồng.
Tại Khu công nghiệp Tràng Duệ, giá trị dở dang tăng từ 851 tỉ đồng lên khoảng 2.242 tỉ đồng.
Khu công nghiệp Lộc Giang ghi nhận gần 2.296 tỉ đồng, trong khi Khu công nghiệp Bình Giang tăng từ khoảng 6,5 tỉ đồng lên gần 801 tỉ đồng.
Như vậy, lượng vốn đang nằm tại các dự án bất động sản và khu công nghiệp của Kinh Bắc tiếp tục gia tăng đáng kể.
Tuy nhiên, báo cáo chưa công bố chi tiết số chi phí đi vay được vốn hóa tại từng dự án. Do đó, chưa thể xác định cụ thể trong gần 1.573 tỉ đồng chi phí đi vay được vốn hóa, bao nhiêu được phân bổ cho Tràng Cát, Khoái Châu, Tràng Duệ hay các khu công nghiệp khác.
Nợ vay gần 34.000 tỉ đồng, dòng tiền kinh doanh vẫn âm hơn 7.200 tỉ
Không chỉ hàng tồn kho tăng mạnh, quy mô vay nợ của Kinh Bắc cũng tiếp tục mở rộng.
Tính đến cuối tháng 9-2026, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn của doanh nghiệp đạt khoảng 33.824 tỉ đồng, tăng hơn 5.200 tỉ đồng, tương đương 18,2% so với đầu năm.
Trong đó, nợ vay dài hạn chiếm hơn 90%, tương ứng khoảng 30.678 tỉ đồng. Dư nợ vay ngắn hạn ở mức 3.145 tỉ đồng.
Tổng tài sản của Kinh Bắc đạt gần 76.674 tỉ đồng, tăng khoảng 10% so với đầu năm. Riêng hàng tồn kho chiếm hơn 46% tổng tài sản.
Đáng chú ý, giá trị hàng tồn kho của Kinh Bắc hiện cao hơn tổng dư nợ vay khoảng 1.592 tỉ đồng.
Tuy nhiên, đây là hai khoản mục có bản chất khác nhau. Hàng tồn kho phản ánh giá trị tài sản được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán, trong khi dư nợ vay thể hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, không thể đồng nhất toàn bộ giá trị hàng tồn kho với nguồn vốn vay tài trợ cho các dự án.
Về dòng tiền, trong 9 tháng đầu năm 2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc âm 7.266 tỉ đồng.
Dù vẫn âm ở mức lớn, con số này đã cải thiện so với mức âm hơn 15.215 tỉ đồng cùng kỳ năm trước. Việc gia tăng hàng tồn kho tiếp tục là một trong những yếu tố khiến dòng tiền kinh doanh chịu áp lực.
