Anh Nguyễn Tuấn Anh, một môi giới nhà đất tại Hà Nội, cho biết, mấy năm trước, đặc biệt thời điểm 2020 - 2021, thị trường rộ lên trào lưu “bỏ phố về rừng”, nhiều người đua nhau săn đất vườn, đất rừng, đất trang trại nghỉ dưỡng khiến phân khúc này “nóng” bỏng tay. Thời điểm cuối năm 2021, giá đất rừng, đất đồi tại các khu vực ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì hoặc tỉnh Hòa Bình (cũ) như Lương Sơn, Tân Lạc, Cao Phong, Kỳ Sơn…đều tăng chóng mặt, có nơi lên tới 2 triệu đồng/m².
Nhưng đến nay tình hình đã đảo chiều. Hiện mức giá đồng loạt giảm gần 50% nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn than khó thoát hàng.
Nhiều lô đất trang trại được rao bán cắt lỗ. (Ảnh: Facebook).
Đơn cử, một mảnh đất rộng 5.000 m² (trong đó có 500 m² là đất ở, còn lại là đất vườn) tại xã Lương Sơn (tỉnh Phú Thọ) đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m². Theo người bán, mức giá này chỉ còn một nửa so với thời điểm “sốt nóng”.
Hay mảnh đất khác tại xã Suối Hai (Hà Nội) có diện tích gần 1.400 m², ngõ rộng 3m gồm 100 m² là đất ở, còn lại là đất vườn đang được rao bán với giá 1,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m². Chủ đầu tư cho biết, mảnh đất này thời điểm đầu năm 2021 được mua vào với giá 3 tỷ đồng. Nhưng đến nay thị trường chững lại, do đang cần tiền nên chủ đầu tư chấp nhận giảm giá mạnh, mặc dù vậy vẫn chưa có ai chốt mua.
Anh Tuấn Anh cho biết, thực tế, rất nhiều mảnh đất vườn, đất trang trại đang được bán cắt lỗ tới 50% so với đỉnh, song thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”. Anh lý giải, nguyên nhân là do trào lưu “bỏ phố về rừng” đã tắt. Xu hướng hiện nay của nhà đầu tư hiện nay cũng như người dân là chọn mua những sản phẩm có nhu cầu ở thực.
Đất vườn, đất trang trại trước đây vốn là dòng sản phẩm “lướt sóng” kiếm bạc tỷ của nhà đầu tư. Đến nay, khi các phân khúc chậm giao dịch, loại hình này gần như “bất động”. Khá nhiều nhà đầu tư ôm đất cách đây 3-4 năm chấp nhận bán lỗ, may mắn thì bán được ngang giá. “ Đây là loại hình chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ, ở thực rất ít ”, anh Tuấn Anh nói.
Giảm giá, thoát hàng để cứu vốn
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định, trước đại dịch COVID-19 vẫn là thời điểm tốt để đầu tư vào loại hình farmstay, homestay nhưng đến hậu COVID-19, khi chi phí vận hành tăng và nhu cầu đi nghỉ dưỡng của khách giảm dần, nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui, dẫn đến áp lực giảm giá.
Theo các chuyên gia, những khu đất để làm farmstay, homestay thường có chi phí xây dựng, vận hành cao nên nhiều nhà đầu tư dễ thua lỗ nếu vận hành không hiệu quả. (Ảnh minh họa).
Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường trang trại nghỉ dưỡng giảm sút thanh khoản, nhiều nhà đầu tư rao bán, chấp nhận giảm giá sâu để thu hồi dòng tiền nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Ông Hiếu cho rằng, thời gian tới, nhà đầu tư nếu muốn xuống tiền vào phân khúc này thì cần cân nhắc kỹ về vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Đồng thời cũng cần quan sát thị trường và xây dựng kế hoạch tài chính bền vững để có thể trụ được trong thời gian dài.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc còn tiềm năng do vẫn có nguồn cầu. Nhưng việc đầu tư tràn lan, thiếu tính toán đã gây ra “vỡ trận”, tình trạng này đã được dự báo từ 3, 4 năm trước.
Đầu tư nghỉ dưỡng cần tính chuyên nghiệp cao, đòi hỏi kiến thức về quản lý dòng tiền, hiệu suất đầu tư, vận hành, dịch vụ chăm sóc khách hàng. Thực tế, không ít người có tâm lý “chỉ mua mảnh đất rồi xây căn nhà cho thuê là xong” và bỏ qua việc nghiên cứu kỹ thị trường.
“ Điều này dẫn đến tình trạng ở nhiều khu vực vùng ven, hơn một nửa thôn, xã làm farmstay, homestay, khu nghỉ dưỡng, trong khi lượng khách du lịch nhỏ giọt. Kinh doanh thua lỗ, nhiều chủ đầu tư buộc phải giảm giá bán để thoát hàng ”, ông Đính nêu thực trạng.
Ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ cũng cho biết, cơn sốt đất trang trại, đồi rừng thời COVID-19 gắn với tâm lý muốn rời đô thị, tìm không gian rộng và gần thiên nhiên. Nhiều người mua đất để làm nhà nghỉ dưỡng hoặc phát triển homestay, farmstay, nhưng sau đó nhận ra việc vận hành không đơn giản.
“ Những khu vực này thường thiếu hạ tầng thiết yếu, trong khi việc duy trì một khu đất rộng tốn nhiều chi phí và thời gian. Có người mua xong sử dụng không thường xuyên nhưng vẫn phải thuê người trông coi. Đáng lẽ ngôi nhà phục vụ mình, nhưng cuối cùng mình lại phải lo cho cái nhà ”, ông Toản nói.
Ồng Toản cũng nhấn mạnh, dù thực tế nhiều tài sản được rao bán cao hơn thời điểm mua ban đầu nhưng thực ra chủ sở hữu vẫn đang phải cắt lỗ. “ Nếu chỉ nhìn giá đất lúc mua và bán hiện tại thì có thể thấy giá tài sản tăng. Nhưng tính toàn bộ vốn đã bỏ ra, nhiều trường hợp chỉ hòa vốn, thậm chí lỗ. Chưa kể tài sản nắm giữ nhiều năm còn chịu tác động của lạm phát ”, ông Toản phân tích.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng chia sẻ, chi phí vận hành cao buộc nhiều chủ homestay, farmstay phải tính chuyện rút lui, tạo áp lực bán trên thị trường thứ cấp.
Sau cơn sốt năm 2021, đất trang trại, đồi rừng đang trở về đúng bản chất của một sản phẩm bất động sản đặc thù: Phù hợp hơn với người có nhu cầu sử dụng thực hoặc có năng lực vận hành mô hình nông nghiệp, nghỉ dưỡng, thay vì chỉ mua để chờ tăng giá.
Năm 2026, trên thị trường vẫn xuất hiện nhiều sản phẩm trang trại, nghỉ dưỡng tại Ba Vì, Sóc Sơn và các khu vực vùng núi phía Bắc như Mộc Châu, Sơn La. Nhưng người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới vị trí, pháp lý, khả năng khai thác và tổng mức đầu tư thay vì chỉ nhìn vào diện tích hay kỳ vọng tăng giá.
