Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Hạn chế đầu cơ, thao túng thị trường, thao túng giá
Tham gia góp ý kiến, ĐBQH Trịnh Xuân An (đoàn Tp.Đồng Nai) cơ bản tán thành với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Đại biểu cho rằng lần sửa đổi lần này cần hướng tới 2 mục tiêu: Một mặt là phải tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông. Mặt khác, phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.
Vấn đề được đại biểu Trịnh Xuân An đặc biệt quan tâm đó là về giá bất động sản, việc đầu cơ, thao túng thị trường. Đây là vấn đề ông đã nhiều lần đề cập khi thảo luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản.
ĐBQH Trịnh Xuân An (Ảnh: Media Quốc hội).
Ông cho rằng, cần phân biệt rõ 3 vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Chúng ta khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt là phải xử lý nghiêm hành vi thao túng.
"Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ thì trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực thì cần phải xử lý", đại biểu phân tích.
Ông An cho hay, vấn đề cao hơn khi nhìn nhận ở câu chuyện này đó là thao túng. Hiện nay, vấn đề thao túng đã được Bộ luật Hình sự áp dụng đối với thao túng trong lĩnh vực chứng khoán được quy định tại Điều 211.
Tuy nhiên, vấn đề thao túng đối với thị trường bất động sản chưa được quy định, thậm chí trong điều cấm của luật này trước đây có đề xuất nhưng cũng chưa được đưa vào điều cấm, và cho rằng thuộc vấn đề của gian dối, lừa dối khách hàng. Song ông cho rằng điều này không đúng.
"Thao túng đối với bất động sản là hành vi rất nguy hiểm và tính vi phạm rất cao", ông An nói và phân tích những hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung - cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để làm "sóng", tạo "sóng" bất động sản và sau đó thu lợi.
Đánh giá dự thảo đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này quy định tại Điều 5, Điều 36, quy định chương về điều tiết thị trường. Tuy nhiên ông vẫn cảm thấy thiếu một "mắt xích", đó là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và cần thiết là phải thiết lập cơ chế để xử lý vấn đề này.
Do đó, đại biểu đề nghị là đưa vào Điều 6 là hành vi nghiêm cấm, đặc biệt giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như: tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp sai lệch thông tin.
Về các hành vi bị cấm, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho rằng dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề gây bất ổn cho thị trường trong thời gian qua.
ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ (Ảnh: Media Quốc hội).
Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung vào nhóm hành vi bị cấm các hành vi cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp, tạo dựng giao dịch không có thực nhằm thổi giá hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.
Theo đại biểu, việc bổ sung những quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý chủ động nhận diện và xử lý các hành vi thao túng giá, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và an toàn hơn.
Cần giám sát và cảnh báo sớm thị trường BĐS
Bên cạnh đó, ĐBQH Trịnh Xuân An cũng đề nghị cần nâng cao cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 xử lý khi thị trường có vấn đề sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm.
Ông An cho rằng cần xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản. Ít nhất là các chỉ số như biến động giá, số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn để xử lý được những tín hiệu này.
Cần xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản (Ảnh: Hữu Thắng).
Đặc biệt, cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy, tín dụng cho bất động sản đang ở quy mô khoảng độ 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng.
Trong đó, 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi đó tổng nguồn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% của tổng nguồn vốn. Đây là vấn đề hết sức bất cập.
Điều này cho thấy, giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua - người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân.
Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng thì giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng được đẩy và neo theo. Tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục bị đẩy giá lên và khi thị trường đảo chiều gây ra những rủi ro. Do đó, ông đề nghị thiết kế ở Điều 55 đến Điều 56 cơ chế để phòng ngừa từ sớm, từ xa.
